Als Bausachverständiger für Schweinfurt berechne ich 90 bis 180 Euro je Stunde (brutto, inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer), die Gesamtkosten eines Auftrags beginnen bei 750 Euro, je nach Umfang und Objekt. Diese Spanne nenne ich Ihnen offen, bevor wir ins Detail gehen. Denn seriös lässt sich erst dann eine Zahl sagen, wenn ich weiß, wie groß Ihr Objekt ist, aus welcher Bauzeit es stammt und was Sie geklärt haben wollen.
Preisrahmen im Überblick
| Position | Orientierung (brutto, inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer) |
|---|---|
| Stundensatz | 90 bis 180 Euro je Stunde, abhängig von Aufgabe und Schwierigkeitsgrad |
| Gesamtkosten eines Auftrags | ab 750 Euro, je nach Umfang und Objekt |
| Anfahrt | wird im Angebot offen ausgewiesen, kein versteckter Zuschlag |
| Angebot | schriftlich und vorab, bevor ich tätig werde |
| Erstgespräch am Telefon | kostenfrei |
Wichtig: Diese Angaben sind eine unverbindliche Orientierung und kein Festpreis. Was Ihr Auftrag konkret kostet, hängt vom Objekt und von Ihrer Fragestellung ab. Sie erhalten vorab ein individuelles Angebot, und erst wenn Sie zustimmen, beginne ich mit der Arbeit. Alle genannten Beträge sind Bruttobeträge für Verbraucher, die Umsatzsteuer ist bereits enthalten.
Was den Preis nach oben oder unten bewegt
Ich rechne nach aufgewendeter Zeit. Vier Dinge bestimmen, wie viel Zeit Ihr Objekt braucht.
Objektgröße und Anzahl der Bauteile
Der Zeitaufwand wächst mit jedem Bauteil, das ich prüfen muss: Dach, Fassade, Keller, Bodenplatte, Fenster, Haustechnik, Außenanlagen. Bei einer Eigentumswohnung entfällt vieles davon, bei einem freistehenden Haus mit Keller und Garage nicht. Das ist der schlichteste und zugleich wirksamste Kostenfaktor.
Baujahr und die Schweinfurter Bausubstanz
Schweinfurt war eines der am schwersten bombardierten Ziele des Zweiten Weltkriegs. Rund 50 Prozent des Wohnraums und rund 80 Prozent der Industriebauten wurden zerstört. Der Wiederaufbau lief unter enormem Druck: Bis 1951 wuchs der Wohnungsbestand von 6.587 auf 12.046 Einheiten. Das prägt den Gebäudebestand bis heute. Ein großer Teil der Wohngebäude stammt aus den 1950er und 1960er Jahren, mit den typischen Schwachstellen dieser Zeit: schwache Wärmedämmung, Flachdachprobleme, einfache Baustoffe, asbestverdächtige Materialien und veraltete Haustechnik. Wer ein solches Haus kauft, braucht eine Prüfung, die nicht bei der Optik stehen bleibt, und die kostet mehr Zeit als ein Blick auf frisch gestrichene Wände.
Der zweite Punkt ist der Baugrund. Die Geologie im Stadtgebiet reicht vom Oberen Muschelkalk über den tonig-mergeligen Lettenkeuper bis zum Gipskeuper. Tonige und gipshaltige Keuperböden sind quellfähig und setzungsempfindlich, Gipsauslaugung kann Hohlräume im Untergrund erzeugen. Rissbildungen an Gebäuden haben hier oft eine Ursache, die tiefer liegt als die Fassade. Solche Fälle brauchen eine sorgfältige Aufnahme, gegebenenfalls über einen längeren Beobachtungszeitraum, und das schlägt sich im Aufwand nieder.
Dazu kommen zwei Sonderthemen. Erstens die Konversion der ehemaligen US-Militärflächen, also Ledward Barracks, Conn Barracks, Askren Manor und Yorktown Village, die 2014 aufgegeben wurden. Bei Umnutzung und Rückbau solcher Bestände geht es um Schadstoffe, Altlastenverdacht und die Bewertung der vorhandenen Substanz. Zweitens das industrielle Erbe: Über 100 Jahre Wälzlager- und Zulieferindustrie hinterlassen Flächen, bei denen eine Prüfung auf Bodenkontamination vor einer Grundstückstransaktion Standard ist.
Und schließlich die Lage am Main. Die Innenstadt liegt zwar auf einem Sockel etwa 10 bis 15 Meter über dem Wasserspiegel, in mainnahen Stadtteilen wie Oberndorf und im Bereich Maintal und Hafen bestehen aber erhöhter Grundwasserstand und Hochwasserrisiko. Kellerabdichtung gegen drückendes Wasser und Rückstausicherung sind dort ein Dauerthema. Im Bergl prägen dagegen Geschosswohnungsbauten der Nachkriegsjahrzehnte das Bild, in der Gartenstadt und im Musikerviertel wieder ein anderer Bestand. Jeder Stadtteil bringt sein eigenes Prüfprofil mit.
Anfahrt
Mein Sitz ist 95448 Bayreuth. Die Anfahrt nach Schweinfurt weise ich im Angebot separat aus, sie steckt nicht versteckt im Stundensatz. Mehrere Termine an einem Tag reduzieren den Fahrtanteil spürbar.
Umfang der Dokumentation
Es macht einen Unterschied, ob Sie eine mündliche Einschätzung mit kurzer Notiz brauchen oder ein schriftliches Gutachten, das gegenüber Verkäufer, Bauträger, Versicherung oder Gericht Bestand haben muss. Für eine Beweissicherung vor Beginn benachbarter Bauarbeiten gelten wieder andere Anforderungen als für eine Hauskaufberatung. Ich empfehle Ihnen immer nur die Tiefe, die Ihr Anliegen tatsächlich erfordert.
Was im Honorar enthalten ist
Damit die Zahl greifbar wird: Für die abgerechnete Zeit bekommen Sie diese Leistungen. Nichts davon rechne ich gesondert ab.
- Vorbereitung und Sichtung der Unterlagen, die Sie mir zur Verfügung stellen, etwa Baubeschreibung, Grundrisse, Energieausweis, Exposé oder frühere Sanierungsnachweise
- Begehung vor Ort, in aller Ruhe und mit Ihnen gemeinsam, damit Sie meine Feststellungen direkt am Bauteil nachvollziehen können
- Einsatz von Messtechnik, soweit für die Fragestellung erforderlich, etwa Feuchtemessung, Oberflächentemperatur oder Rissaufnahme
- Fotodokumentation der relevanten Bauteile und Schadensbilder
- Schriftliche Ausarbeitung im vereinbarten Umfang, mit Einordnung der Ursache und Hinweisen zum weiteren Vorgehen
- Rückfragen zum Ergebnis, telefonisch, nach Übergabe des Berichts
Nicht enthalten sind Leistungen Dritter, die im Einzelfall dazukommen können: Laboranalysen bei Schimmel- oder Schadstoffverdacht, Bauteilöffnungen durch einen Handwerksbetrieb oder ein geotechnisches Baugrundgutachten. Solche Schritte spreche ich vorher mit Ihnen ab, sie werden nie ungefragt beauftragt.
Zwei Rechenbeispiele
Reine Beispielrechnungen zur Veranschaulichung, kein Angebot:
- Beispiel 1, Schimmelgutachten Erdgeschosswohnung Nachkriegsbau: Begehung, Feuchte- und Oberflächentemperaturmessung, Bewertung von Wärmebrücken und Lüftungsverhalten, schriftliche Einschätzung. Angenommen 5 Stunden bei 150 Euro je Stunde ergeben 750 Euro.
- Beispiel 2, Kaufbegleitung Einfamilienhaus Baujahr 1962: Vorbereitung, Begehung mit Ihnen, Prüfung von Dach, Keller, Fassade, Fenstern und Haustechnik, Einordnung möglicher Schadstoffe aus der Bauzeit, danach schriftliche Mängelliste. Angenommen 7 Stunden bei 130 Euro je Stunde ergeben 910 Euro.
Die Rechnung ist immer nachvollziehbar: Zeit mal Stundensatz, plus offen ausgewiesene Anfahrt.
Wo Sie sparen können und wo nicht
Es gibt zwei ehrliche Stellschrauben beim Honorar, und es gibt eine, an der Sie nicht drehen sollten.
Sparen können Sie an der Vorbereitung. Je vollständiger die Unterlagen sind, die Sie mir vorab schicken, desto weniger Zeit brauche ich vor Ort für Grundlagenarbeit. Baubeschreibung, Grundrisse, Energieausweis, Nachweise über frühere Sanierungen, Protokolle der Eigentümerversammlung bei Wohnungen: Alles, was Sie beibringen können, verkürzt meinen Aufwand. Sparen können Sie außerdem, indem Sie mehrere Objekte oder Termine bündeln, denn die Anfahrt fällt dann nur einmal an.
Nicht sparen sollten Sie an der Tiefe der Prüfung. Wer bei einem Haus aus den 1950er oder 1960er Jahren den Keller weglässt, weil dort gerade Kisten stehen, spart eine halbe Stunde und riskiert den teuersten Posten des ganzen Objekts. Dasselbe gilt für den Dachraum. Was ich nicht sehe, kann ich nicht beurteilen, und was ich nicht beurteilt habe, steht auch nicht im Bericht. Sorgen Sie deshalb dafür, dass alle Räume zugänglich sind, auch Spitzboden, Heizungsraum und Garage. Das kostet Sie nichts und ist bares Geld wert.
So läuft ein Auftrag ab
- Telefonat. Sie schildern Ihr Anliegen, ich sage Ihnen, ob ein Gutachten überhaupt sinnvoll ist. Dieses Gespräch kostet Sie nichts.
- Angebot. Geschätzter Aufwand, Stundensatz und Anfahrt, schriftlich und vor der Beauftragung.
- Ortstermin. Begehung, möglichst gemeinsam mit Ihnen, mit Erläuterung direkt am Bauteil.
- Ausarbeitung. Bericht im vereinbarten Umfang, mit Fotos, Ursacheneinordnung und Empfehlung.
- Rückfragen. Auch nach Übergabe des Berichts, ohne zusätzliche Rechnung.
Warum sich das rechnet
Ein einziger übersehener Bauschaden kostet in aller Regel ein Vielfaches des Honorars. Bei einem Nachkriegsbau, wie er für Schweinfurt typisch ist, reicht ein sanierungsbedürftiges Flachdach, eine asbestverdächtige Dacheindeckung oder eine nie funktionierende Kellerabdichtung aus, um im fünfstelligen Bereich zu landen. Bei setzungsbedingter Rissbildung auf Keuperboden kommen Baugrunduntersuchung und Gründungsertüchtigung hinzu, was die Sache noch einmal deutlich teurer macht.
Wer das vor dem Kauf weiß, kann verhandeln, den Preis anpassen oder die Finger davon lassen. Wer erst danach davon erfährt, trägt die Kosten allein. Das Verhältnis von Honorar zu vermeidbarem Schaden ist in dieser Rechnung fast immer eindeutig.
So erhalten Sie ein verbindliches Angebot
Rufen Sie mich unter 0921 16393251 an oder schreiben Sie mir. Ich benötige nur wenige Angaben: Objektart, Baujahr, ungefähre Größe, Stadtteil und Ihre Fragestellung. Daraus schätze ich den Zeitaufwand und nenne Ihnen vorab einen konkreten Betrag. Sie entscheiden anschließend in Ruhe. Das erste Telefonat, in dem wir klären, ob ein Gutachten überhaupt sinnvoll ist, kostet Sie nichts.
Ich bin DEKRA-zertifizierter Bausachverständiger nach DIN EN ISO/IEC 17024 und Sachverständiger im Beratungsnetz des Bauherren-Schutzbundes. Ich arbeite unabhängig, ohne Provision und ohne Bindung an Bauträger, Makler oder ausführende Betriebe.
Häufige Fragen zu den Kosten
Diese sechs Fragen bekomme ich am häufigsten gestellt.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel kostet ein Bausachverständiger für Schweinfurt?
Der Stundensatz beträgt 90 bis 180 Euro brutto, die Gesamtkosten eines Auftrags beginnen bei 750 Euro. Wie hoch der Betrag genau ausfällt, hängt von Objektgröße, Baualter, Anfahrt und dem gewünschten Umfang der Dokumentation ab. Sie bekommen vor der Beauftragung ein individuelles Angebot.
Was kostet eine Stunde beim Baugutachter?
Eine Stunde kostet 90 bis 180 Euro brutto, je nach Schwierigkeitsgrad der Aufgabe. Eine überschaubare Begehung liegt am unteren Ende der Spanne, ein Gutachten mit Messungen, Ursachenanalyse und Beweisführung eher am oberen. Abgerechnet wird die tatsächlich aufgewendete Zeit.
Wie teuer ist ein Gutachter für den Hauskauf für Schweinfurt?
Rechnen Sie mit einem Aufwand ab etwa 5 Stunden, das heißt Gesamtkosten ab 750 Euro. Bei einem Haus aus den 1950er oder 1960er Jahren steigt der Aufwand oft, weil Flachdach, Wärmedämmung, Haustechnik und mögliche Schadstoffe der Bauzeit gesondert zu bewerten sind. Im Verhältnis zum Kaufpreis bleibt das ein kleiner Posten.
Wann lohnt sich ein Bausachverständiger?
Er lohnt sich, sobald ein übersehener Mangel teurer wäre als das Honorar. Beim Hauskauf, bei der Bauabnahme, bei Feuchte und Schimmel und bei Streit über Baumängel ist das praktisch immer der Fall. Hinzu kommen die Nachkriegsbausubstanz, setzungsempfindliche Keuperböden und in Mainnähe das Thema Grundwasser.
Wie hoch dürfen Gutachterkosten sein?
Für private Bausachverständige gibt es keine gesetzliche Gebührenordnung, das Honorar wird frei zwischen Auftraggeber und Sachverständigem vereinbart. Deshalb ist ein schriftliches Angebot vor der Beauftragung entscheidend. Bei mir sind das 90 bis 180 Euro je Stunde und Gesamtkosten ab 750 Euro, jeweils brutto und offen nachrechenbar.
Was kostet ein Gutachten für ein altes Haus?
Auch beim Altbau starten die Gesamtkosten bei 750 Euro, der Prüfaufwand liegt aber häufig höher als beim Neubau. Bei Schweinfurter Bestandsbauten prüfe ich zusätzlich Nachkriegsbaustoffe, Flachdachaufbauten, Kellerabdichtung und Rissbilder, die auf Setzungen im Keuperboden zurückgehen können. Den Aufwand schätze ich nach einer kurzen Objektbeschreibung.