Welche Bauschäden auftreten, hängt für Schweinfurt stark vom Stadtteil ab. Der Grund ist die Bauepoche: Ein Gründerzeit-Altbau versagt an anderen Stellen als eine Großsiedlung der 1970er Jahre oder ein Neubaugebiet. Dieser Atlas fasst zusammen, welche Bausubstanz in welchem Schweinfurter Stadtteil dominiert und welche Schäden dort typischerweise auftreten. Grundlage sind Begutachtungen vor Ort.
Die Angaben dürfen mit Quellenangabe zitiert werden. Stand: Juli 2026.
Bauepochen und Schäden für Schweinfurt im Überblick
| Stadtteil | Bauepoche | Bausubstanz | Häufigster Schaden |
|---|---|---|---|
| Altstadt/Innenstadt | Wiederaufbau 1950er/1960er, Restbestand 16.–19. Jahrhundert | Überwiegend Nachkriegsbauten nach rund 50 Prozent Kriegszerstörung, dünnes Ziegelmauerwerk mit Stahlbetondecken, einzelne Renaissance- und Fachwerkbauten, Sandsteinfassaden, Muschelkalk-Gewölbekeller | Instandhaltungsstau an den Wiederaufbaubauten mit geringen Wandstärken und fehlender Wärmedämmung |
| Zürch | 1950er–1980er | Gewachsenes Wohnquartier am Rand der Altstadt, Nachkriegs-Mehrfamilienhäuser in einfacher Ziegelbauweise, Reihen- und Einfamilienhäuser der 1970er/1980er Jahre, vereinzelt Neubauten | Aufsteigende Feuchte in Kellern ohne Horizontalsperre über bindigem Keuper-Untergrund |
| Bergl | 1960er–1970er | Großwohnsiedlung mit vier- bis achtgeschossigen Wohnblöcken und Punkthochhäusern, Stahlbeton-Skelettbau und Betonfertigteile, Waschbetonfassaden, Flachdächer mit Bitumenabdichtung | Undichte Flachdächer mit gealterter Bitumenabdichtung und durchfeuchteter Dämmung |
| Gartenstadt | 1920er–1960er | Durchgrünte Arbeitersiedlung der Gartenstadtbewegung, Ein- und Zweifamilienhäuser aus Vollziegelmauerwerk mit Holzbalkendecken und Natursteinkellern, Wiederaufbau- und Nachkriegssiedlungen der 1950er Jahre | Stauwasser und aufsteigende Feuchte in den Natursteinkellern über bindigem Letten- und Gipskeuper |
| Musikerviertel | 1920er, 1930er und 1950er | Dreigeschossige Wohnblocks mit Mansarddächern in Blockrandbebauung (1920er), geradlinige Blockränder der 1930er Jahre an der Niederwerrner Straße, Nachkriegs-Wohnblocks im westlichen Teil | Feuchte- und Fäulnisschäden in den Holzkonstruktionen der Mansarddächer aus den 1920er Jahren |
| Oberndorf | 19. Jahrhundert im Ortskern, 1930er–1970er in den Wohngebieten | Fränkische Hofanlagen und Bauernhäuser mit Fachwerk und Sandsteinausfachung im Sanierungsgebiet Alt-Oberndorf, Bruchsteinkeller mit Natursteingewölben, Klinkerensembles der 1930er Jahre, Nachkriegssiedlungen, Gewerbebauten am Hafen | Feuchte und Salzausblühungen in den Bruchsteingewölbekellern der Hofanlagen |
| Haardt | 1950er–1970er | Einfamilien- und Doppelhäuser der Nachkriegszeit mit Ziegelmauerwerk und Holzbalkendecken, Reihenhaussiedlungen der 1960er/1970er Jahre aus Betonfertigteilen und Gasbetonsteinen, Flach- und Pultdächer | Undichte Flach- und Pultdächer mit gealterter Abdichtung und durchfeuchteter Dämmschicht |
| Eselshöhe | ab 1984, Erweiterungen ab 2002 und ab 2014 | Jüngster Wohnstadtteil auf einem Höhenrücken, freistehende Einfamilien- und Reihenhäuser, Mehrfamilienhäuser, Neubaugebiete mit aktuellen Energiestandards | Ausführungsfehler an Wärmedämmverbundsystemen (Rissbildung, Algenbefall, Dübeldurchzeichnung) |
Die Stadtteile im Einzelnen
Welche Bauschäden sind in Altstadt/Innenstadt typisch?
In Altstadt/Innenstadt dominiert Überwiegend Nachkriegsbauten nach rund 50 Prozent Kriegszerstörung, dünnes Ziegelmauerwerk mit Stahlbetondecken, einzelne Renaissance- und Fachwerkbauten, Sandsteinfassaden, Muschelkalk-Gewölbekeller aus der Zeit Wiederaufbau 1950er/1960er, Restbestand 16.–19. Jahrhundert. Der häufigste Schaden ist instandhaltungsstau an den Wiederaufbaubauten mit geringen Wandstärken und fehlender Wärmedämmung. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Instandhaltungsstau an den Wiederaufbaubauten mit geringen Wandstärken und fehlender Wärmedämmung
- Undichte Flachdächer und flach geneigte Dächer der 1950er/1960er Jahre
- Schadstoffbelastung der Nachkriegssubstanz (Asbest, Blei- und Stahlleitungen, veraltete Elektroinstallation)
- Durchfeuchtete Muschelkalk-Gewölbekeller und Setzungen im quellfähigen Gips- und Lettenkeuper
Postleitzahl 97421. Ausführlich: Bausachverständiger für Altstadt/Innenstadt.
Welche Bauschäden sind in Zürch typisch?
In Zürch dominiert Gewachsenes Wohnquartier am Rand der Altstadt, Nachkriegs-Mehrfamilienhäuser in einfacher Ziegelbauweise, Reihen- und Einfamilienhäuser der 1970er/1980er Jahre, vereinzelt Neubauten aus der Zeit 1950er–1980er. Der häufigste Schaden ist aufsteigende Feuchte in Kellern ohne Horizontalsperre über bindigem Keuper-Untergrund. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Aufsteigende Feuchte in Kellern ohne Horizontalsperre über bindigem Keuper-Untergrund
- Veraltete Elektroinstallation und Leitungsführung in den Nachkriegsbauten
- Wärmebrücken und Schimmelbildung an ungedämmten Außenwänden geringer Wandstärke
- Gealterte Bitumenabdichtung auf den flach geneigten Dächern der 1970er-Jahre-Bauten
Postleitzahl 97421. Ausführlich: Bausachverständiger für Zürch.
Welche Bauschäden sind in Bergl typisch?
In Bergl dominiert Großwohnsiedlung mit vier- bis achtgeschossigen Wohnblöcken und Punkthochhäusern, Stahlbeton-Skelettbau und Betonfertigteile, Waschbetonfassaden, Flachdächer mit Bitumenabdichtung aus der Zeit 1960er–1970er. Der häufigste Schaden ist undichte Flachdächer mit gealterter Bitumenabdichtung und durchfeuchteter Dämmung. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Undichte Flachdächer mit gealterter Bitumenabdichtung und durchfeuchteter Dämmung
- Betonkorrosion und Abplatzungen an auskragenden Balkonplatten und Waschbetonfertigteilen
- Wärmebrücken an Fertigteilfugen und ungedämmten Deckenstirnseiten
- Asbesthaltige Baustoffe in unsanierten Blöcken (Fassadenplatten, Bodenbeläge, Brandschutzverkleidungen)
Postleitzahl 97424. Ausführlich: Bausachverständiger für Bergl.
Welche Bauschäden sind in Gartenstadt typisch?
In Gartenstadt dominiert Durchgrünte Arbeitersiedlung der Gartenstadtbewegung, Ein- und Zweifamilienhäuser aus Vollziegelmauerwerk mit Holzbalkendecken und Natursteinkellern, Wiederaufbau- und Nachkriegssiedlungen der 1950er Jahre aus der Zeit 1920er–1960er. Der häufigste Schaden ist stauwasser und aufsteigende Feuchte in den Natursteinkellern über bindigem Letten- und Gipskeuper. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Stauwasser und aufsteigende Feuchte in den Natursteinkellern über bindigem Letten- und Gipskeuper
- Durchbiegung und Fäulnis der Holzbalkendecken in den Vorkriegshäusern
- Sanierungsstau an originalen Dachstühlen und Dacheindeckungen der 1920er/1930er Jahre
- Minderwertige Zuschlagstoffe und Trümmermaterial in den Wiederaufbaubauten der 1950er Jahre
Postleitzahl 97424. Ausführlich: Bausachverständiger für Gartenstadt.
Welche Bauschäden sind in Musikerviertel typisch?
In Musikerviertel dominiert Dreigeschossige Wohnblocks mit Mansarddächern in Blockrandbebauung (1920er), geradlinige Blockränder der 1930er Jahre an der Niederwerrner Straße, Nachkriegs-Wohnblocks im westlichen Teil aus der Zeit 1920er, 1930er und 1950er. Der häufigste Schaden ist feuchte- und Fäulnisschäden in den Holzkonstruktionen der Mansarddächer aus den 1920er Jahren. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Feuchte- und Fäulnisschäden in den Holzkonstruktionen der Mansarddächer aus den 1920er Jahren
- Aufsteigende Feuchtigkeit in den Kellern ohne funktionierende Horizontalsperre
- Wärmebrücken und Schimmel an ungedämmten Blockrandfassaden mit geringer Wandstärke
- Instandhaltungsstau an Fassaden, Balkonen und Treppenhäusern der 1950er-Wohnblocks
Postleitzahl 97421. Ausführlich: Bausachverständiger für Musikerviertel.
Welche Bauschäden sind in Oberndorf typisch?
In Oberndorf dominiert Fränkische Hofanlagen und Bauernhäuser mit Fachwerk und Sandsteinausfachung im Sanierungsgebiet Alt-Oberndorf, Bruchsteinkeller mit Natursteingewölben, Klinkerensembles der 1930er Jahre, Nachkriegssiedlungen, Gewerbebauten am Hafen aus der Zeit 19. Jahrhundert im Ortskern, 1930er–1970er in den Wohngebieten. Der häufigste Schaden ist feuchte und Salzausblühungen in den Bruchsteingewölbekellern der Hofanlagen. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Feuchte und Salzausblühungen in den Bruchsteingewölbekellern der Hofanlagen
- Holzschädlings- und Fäulnisbefall in Fachwerkschwellen und historischen Dachkonstruktionen
- Frostsprengung und Fugenschäden am Klinkermauerwerk der 1930er-Jahre-Bauten
- Hoher Grundwasserstand aus der Mainaue mit Durchfeuchtung erdberührter Bauteile
Postleitzahl 97424. Ausführlich: Bausachverständiger für Oberndorf.
Welche Bauschäden sind in Haardt typisch?
In Haardt dominiert Einfamilien- und Doppelhäuser der Nachkriegszeit mit Ziegelmauerwerk und Holzbalkendecken, Reihenhaussiedlungen der 1960er/1970er Jahre aus Betonfertigteilen und Gasbetonsteinen, Flach- und Pultdächer aus der Zeit 1950er–1970er. Der häufigste Schaden ist undichte Flach- und Pultdächer mit gealterter Abdichtung und durchfeuchteter Dämmschicht. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Undichte Flach- und Pultdächer mit gealterter Abdichtung und durchfeuchteter Dämmschicht
- Karbonatisierung und Bewehrungskorrosion an Betonfertigteilen und Balkonplatten
- Aufsteigende Feuchte in Kellern mit einfachen Betonfundamenten ohne wirksame Sperrschicht
- Versagen früher Wärmedämmverbundsysteme mit Rissbildung und Durchfeuchtung des Putzes
Postleitzahl 97422. Ausführlich: Bausachverständiger für Haardt.
Welche Bauschäden sind in Eselshöhe typisch?
In Eselshöhe dominiert Jüngster Wohnstadtteil auf einem Höhenrücken, freistehende Einfamilien- und Reihenhäuser, Mehrfamilienhäuser, Neubaugebiete mit aktuellen Energiestandards aus der Zeit ab 1984, Erweiterungen ab 2002 und ab 2014. Der häufigste Schaden ist ausführungsfehler an Wärmedämmverbundsystemen (Rissbildung, Algenbefall, Dübeldurchzeichnung). Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Ausführungsfehler an Wärmedämmverbundsystemen (Rissbildung, Algenbefall, Dübeldurchzeichnung)
- Abdichtungsmängel an erdberührten Bauteilen und Terrassenanschlüssen in Hanglage
- Hangwasser und unzureichend dimensionierte Drainage auf dem Höhenrücken
- Erster grundlegender Sanierungsbedarf an Fassaden, Flachdächern und Haustechnik der Bauphase ab 1984
Postleitzahl 97422. Ausführlich: Bausachverständiger für Eselshöhe.
Warum die Bauepoche über die Schäden entscheidet
Jede Bauepoche hat ihre Schwachstellen, und sie wiederholen sich. Gründerzeitbauten leiden an Holzbalkendecken und aufsteigender Feuchte. Nachkriegsbauten an mangelhafter Wärmedämmung und Flachdächern. Fertigteil- und Plattenbauten an Wärmebrücken in den Fugen und an Asbest. Neubauten an Ausführungsfehlern beim Wärmedämmverbundsystem und an Abdichtungsmängeln.
Wenn ich eine Immobilie für Schweinfurt begutachte, weiß ich deshalb vor dem Ortstermin, wo ich zuerst hinsehe. Das spart Zeit und findet die Schäden, die zählen. Was das kostet, steht auf der Seite Kosten.
Häufig gestellte Fragen
Welche Bauschäden treten in Altstadt/Innenstadt typischerweise auf?
In Altstadt/Innenstadt dominiert Überwiegend Nachkriegsbauten nach rund 50 Prozent Kriegszerstörung, dünnes Ziegelmauerwerk mit Stahlbetondecken, einzelne Renaissance- und Fachwerkbauten, Sandsteinfassaden, Muschelkalk-Gewölbekeller aus der Zeit Wiederaufbau 1950er/1960er, Restbestand 16.–19. Jahrhundert. Typisch sind: Instandhaltungsstau an den Wiederaufbaubauten mit geringen Wandstärken und fehlender Wärmedämmung, Undichte Flachdächer und flach geneigte Dächer der 1950er/1960er Jahre, Schadstoffbelastung der Nachkriegssubstanz (Asbest, Blei- und Stahlleitungen, veraltete Elektroinstallation), Durchfeuchtete Muschelkalk-Gewölbekeller und Setzungen im quellfähigen Gips- und Lettenkeuper.
Welche Bauschäden treten in Zürch typischerweise auf?
In Zürch dominiert Gewachsenes Wohnquartier am Rand der Altstadt, Nachkriegs-Mehrfamilienhäuser in einfacher Ziegelbauweise, Reihen- und Einfamilienhäuser der 1970er/1980er Jahre, vereinzelt Neubauten aus der Zeit 1950er–1980er. Typisch sind: Aufsteigende Feuchte in Kellern ohne Horizontalsperre über bindigem Keuper-Untergrund, Veraltete Elektroinstallation und Leitungsführung in den Nachkriegsbauten, Wärmebrücken und Schimmelbildung an ungedämmten Außenwänden geringer Wandstärke, Gealterte Bitumenabdichtung auf den flach geneigten Dächern der 1970er-Jahre-Bauten.
Welche Bauschäden treten in Bergl typischerweise auf?
In Bergl dominiert Großwohnsiedlung mit vier- bis achtgeschossigen Wohnblöcken und Punkthochhäusern, Stahlbeton-Skelettbau und Betonfertigteile, Waschbetonfassaden, Flachdächer mit Bitumenabdichtung aus der Zeit 1960er–1970er. Typisch sind: Undichte Flachdächer mit gealterter Bitumenabdichtung und durchfeuchteter Dämmung, Betonkorrosion und Abplatzungen an auskragenden Balkonplatten und Waschbetonfertigteilen, Wärmebrücken an Fertigteilfugen und ungedämmten Deckenstirnseiten, Asbesthaltige Baustoffe in unsanierten Blöcken (Fassadenplatten, Bodenbeläge, Brandschutzverkleidungen).
Welche Bauschäden treten in Gartenstadt typischerweise auf?
In Gartenstadt dominiert Durchgrünte Arbeitersiedlung der Gartenstadtbewegung, Ein- und Zweifamilienhäuser aus Vollziegelmauerwerk mit Holzbalkendecken und Natursteinkellern, Wiederaufbau- und Nachkriegssiedlungen der 1950er Jahre aus der Zeit 1920er–1960er. Typisch sind: Stauwasser und aufsteigende Feuchte in den Natursteinkellern über bindigem Letten- und Gipskeuper, Durchbiegung und Fäulnis der Holzbalkendecken in den Vorkriegshäusern, Sanierungsstau an originalen Dachstühlen und Dacheindeckungen der 1920er/1930er Jahre, Minderwertige Zuschlagstoffe und Trümmermaterial in den Wiederaufbaubauten der 1950er Jahre.
Welche Bauschäden treten in Musikerviertel typischerweise auf?
In Musikerviertel dominiert Dreigeschossige Wohnblocks mit Mansarddächern in Blockrandbebauung (1920er), geradlinige Blockränder der 1930er Jahre an der Niederwerrner Straße, Nachkriegs-Wohnblocks im westlichen Teil aus der Zeit 1920er, 1930er und 1950er. Typisch sind: Feuchte- und Fäulnisschäden in den Holzkonstruktionen der Mansarddächer aus den 1920er Jahren, Aufsteigende Feuchtigkeit in den Kellern ohne funktionierende Horizontalsperre, Wärmebrücken und Schimmel an ungedämmten Blockrandfassaden mit geringer Wandstärke, Instandhaltungsstau an Fassaden, Balkonen und Treppenhäusern der 1950er-Wohnblocks.
Welche Bauschäden treten in Oberndorf typischerweise auf?
In Oberndorf dominiert Fränkische Hofanlagen und Bauernhäuser mit Fachwerk und Sandsteinausfachung im Sanierungsgebiet Alt-Oberndorf, Bruchsteinkeller mit Natursteingewölben, Klinkerensembles der 1930er Jahre, Nachkriegssiedlungen, Gewerbebauten am Hafen aus der Zeit 19. Jahrhundert im Ortskern, 1930er–1970er in den Wohngebieten. Typisch sind: Feuchte und Salzausblühungen in den Bruchsteingewölbekellern der Hofanlagen, Holzschädlings- und Fäulnisbefall in Fachwerkschwellen und historischen Dachkonstruktionen, Frostsprengung und Fugenschäden am Klinkermauerwerk der 1930er-Jahre-Bauten, Hoher Grundwasserstand aus der Mainaue mit Durchfeuchtung erdberührter Bauteile.