Sanierungsfahrplan: Schritt für Schritt zum besseren Haus

Das Wichtigste in Kürze:

• Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) ist ein standardisiertes Dokument, das von einem qualifizierten Energieberater erstellt wird. Ein Bausachverständiger erstellt keinen iSFP.
• Der iSFP zeigt die energetisch sinnvolle Reihenfolge von Sanierungsmaßnahmen über einen Zeitraum von 15 bis 20 Jahren.
• Mit einem iSFP erhalten Eigentümer einen Förderbonus von fünf Prozent auf förderfähige Einzelmaßnahmen durch das BAFA.
• Ein Bausachverständiger ergänzt den iSFP durch die Bewertung der Bausubstanz, das Erkennen versteckter Schäden und die Qualitätssicherung bei der Umsetzung.
• In Schweinfurt betrifft das Thema besonders die Wiederaufbaugebäude der 1950er Jahre, die über 50 Prozent des Gebäudebestands ausmachen und in der Regel keine Dämmung und keine zeitgemäße Abdichtung besitzen.

Ein Sanierungsfahrplan gibt Eigentümern Orientierung, wenn es um die Modernisierung ihres Gebäudes geht. Gerade in Schweinfurt, wo der Wiederaufbau nach dem Zweiten Weltkrieg das Stadtbild bis heute prägt, stehen viele Eigentümer vor der Frage: Wo anfangen? Welche Maßnahme bringt den größten Nutzen? Und in welcher Reihenfolge ergibt das Ganze Sinn? Dieser Artikel erklärt, was ein individueller Sanierungsfahrplan enthält, wer ihn erstellt, welche Förderung es gibt und wo die Arbeit des Bausachverständigen den Fahrplan sinnvoll ergänzt.

Was ist ein individueller Sanierungsfahrplan?

Der individuelle Sanierungsfahrplan, kurz iSFP, ist ein vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) standardisiertes Beratungsdokument. Er stellt den energetischen Ist-Zustand eines Gebäudes dar und entwickelt daraus einen Maßnahmenplan für die schrittweise Sanierung.

Der iSFP besteht aus zwei Teilen. Der erste Teil beschreibt den aktuellen Zustand des Gebäudes mit einer farbigen Darstellung ähnlich dem Energieausweis. Jedes Bauteil wird einzeln bewertet: Dach, Außenwände, Fenster, Kellerdecke, Heizung, Lüftung. Der zweite Teil enthält den eigentlichen Fahrplan: eine Abfolge von Sanierungspaketen, die aufeinander abgestimmt sind und über 15 bis 20 Jahre umgesetzt werden können.

Die Reihenfolge der Maßnahmen ist nicht beliebig. Wer zuerst die Fenster tauscht, ohne die Wand zu dämmen, riskiert Schimmelbildung. Wer zuerst die Heizung austauscht, ohne die Gebäudehülle zu verbessern, dimensioniert die neue Heizung zu groß. Der iSFP berücksichtigt diese Abhängigkeiten und schlägt eine technisch und wirtschaftlich sinnvolle Abfolge vor. Mehr zu typischen Sanierungsfehlern und der richtigen Reihenfolge erfahren Sie in unserem Artikel zur Sanierungsberatung.

Wer erstellt den Sanierungsfahrplan?

Den iSFP erstellt ein qualifizierter Energieberater, der in der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes gelistet ist. Diese Fachleute sind speziell für die energetische Bewertung von Gebäuden ausgebildet und zertifiziert.

Ein Bausachverständiger wie ein DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Bauwesen erstellt keinen individuellen Sanierungsfahrplan. Die Aufgabenbereiche sind klar getrennt: Der Energieberater bewertet die energetische Qualität und entwickelt den Sanierungspfad. Der Bausachverständige bewertet die Bausubstanz, erkennt Schäden und begleitet die Umsetzung.

Diese Trennung ist wichtig zu verstehen. Viele Eigentümer kommen mit einem fertigen iSFP zum Bausachverständigen, weil sie vor der Umsetzung wissen möchten, in welchem Zustand sich die Bausubstanz tatsächlich befindet. Denn der iSFP betrachtet das Gebäude vorrangig energetisch. Ob das Mauerwerk Risse aufweist, ob der Keller feucht ist oder ob der Dachstuhl Holzschädlingsbefall hat, beantwortet der Fahrplan nicht.

Was kostet ein iSFP und welche Förderung gibt es?

Die Erstellung eines iSFP wird vom BAFA gefördert. Für Ein- und Zweifamilienhäuser übernimmt der Bund bis zu 80 Prozent der Beratungskosten, maximal 1.300 Euro. Für Mehrfamilienhäuser ab drei Wohneinheiten liegt der Zuschuss bei maximal 1.700 Euro.

Der eigentliche Vorteil des iSFP liegt jedoch in der Folgenutzung: Wer Sanierungsmaßnahmen umsetzt, die im iSFP empfohlen werden, erhält einen Förderbonus von fünf Prozent auf die förderfähige Summe. Bei einer Fassadendämmung mit förderfähigen Kosten von 30.000 Euro bedeutet das 1.500 Euro zusätzliche Förderung. Dieser Bonus gilt für jede einzelne Maßnahme aus dem Fahrplan, solange sie innerhalb von 15 Jahren umgesetzt wird.

Die Investition in den Fahrplan rechnet sich also schnell, wenn tatsächlich saniert wird. Kontaktieren Sie uns, wenn Sie vor der Umsetzung eine Einschätzung der Bausubstanz benötigen.

Warum ergänzt der Bausachverständige den Sanierungsfahrplan?

Der iSFP betrachtet ein Gebäude durch die energetische Brille. Das ist wertvoll, aber nicht ausreichend. Ein Gebäude kann energetisch sanierungsbedürftig sein und gleichzeitig versteckte Bauschäden aufweisen, die vor der energetischen Sanierung behoben werden müssen.

Typische Beispiele aus der Praxis für Schweinfurt und die Region Unterfranken:

• Feuchter Keller: Der iSFP empfiehlt eine Kellerdeckendämmung. Doch wenn aufsteigende Feuchtigkeit aus dem Fundament die Wände durchnässt, muss zuerst die Ursache beseitigt werden. In den Lagen nahe dem Main, etwa in der Altstadt oder in Oberndorf, ist der hohe Grundwasserspiegel ein häufiger Faktor.
• Schadhafte Holzbalkendecke: Der Fahrplan sieht eine Fußbodendämmung vor. Aber wenn die Holzbalken durch Feuchtigkeit oder Schädlingsbefall geschädigt sind, muss zuerst die Tragfähigkeit wiederhergestellt werden. In den Fachwerkgebäuden im Zürch ist das ein regelmäßiges Thema.
• Rissige Außenwand: Eine Fassadendämmung wird empfohlen. Doch wenn die Wand Setzungsrisse aufweist, die auf die Gipskeuper-Böden im Schweinfurter Becken zurückgehen, muss zuerst die Ursache der Risse geklärt werden. Eine Dämmung über einem sich bewegenden Riss wird innerhalb weniger Jahre wieder reißen.

Der Bausachverständige prüft genau diese Punkte. Er schaut hinter die Oberfläche, misst Feuchtigkeit, bewertet Risse und beurteilt die Tragfähigkeit. Erst wenn der bauliche Zustand klar ist, kann die energetische Sanierung sinnvoll geplant werden. Informationen zur Bewertung von Bauschäden finden Sie auf unserer Website.

In welcher Reihenfolge sollte saniert werden?

Die grundsätzliche Reihenfolge, die ein iSFP typischerweise empfiehlt, folgt einer bewährten Logik:

Schritt 1: Bauschäden beseitigen. Bevor energetisch saniert wird, müssen bestehende Schäden behoben werden. Feuchte Keller, schadhafte Dacheindeckung, rissiges Mauerwerk. Diese Arbeiten fallen nicht unter die energetische Sanierung und werden im iSFP nicht behandelt. Hier kommt der Bausachverständige ins Spiel.

Schritt 2: Gebäudehülle verbessern. Dach, Außenwände und Kellerdecke dämmen, Fenster austauschen. Die Reihenfolge innerhalb dieses Schritts richtet sich nach dem Zustand und dem Kosten-Nutzen-Verhältnis. In der Regel bringt die Dachdämmung den größten Effekt pro Euro.

Schritt 3: Heizung und Lüftung anpassen. Erst wenn die Gebäudehülle verbessert ist, kann die Heizung korrekt dimensioniert werden. Ein Gebäude mit gedämmtem Dach und neuen Fenstern braucht eine deutlich kleinere Heizung als vorher. Wer die Heizung zu früh tauscht, installiert ein zu großes System.

Schritt 4: Feintuning. Hydraulischer Abgleich, Lüftungsanlage, Photovoltaik. Diese Maßnahmen runden die Sanierung ab.

In der Praxis weichen Eigentümer häufig von dieser Reihenfolge ab, weil ein bestimmtes Bauteil gerade akut ist. Das Dach ist undicht und muss sofort gemacht werden. Oder die alte Gasheizung ist ausgefallen und muss ersetzt werden. Der iSFP hilft auch in solchen Fällen, weil er zeigt, wie die erzwungene Maßnahme in den Gesamtplan passt. Mehr zur Beurteilung von Baumängeln erfahren Sie auf unserer Website.

Was bedeutet der Sanierungsfahrplan für Schweinfurter Gebäude?

Die Bombenangriffe auf die Kugellagerindustrie zwischen 1943 und 1945 zerstörten rund 50 Prozent der Wohngebäude. Der Wiederaufbau der 1950er und 1960er Jahre erfolgte unter Zeitdruck und mit begrenzten Materialien. Gebäude aus dieser Epoche haben typische Schwachstellen:

• Einschalige Außenwände mit 24 cm Hochlochziegel, ohne jede Wärmedämmung
• Kellerwände ohne Horizontalsperre und ohne Außenabdichtung
• Flachdächer mit mangelhafter Abdichtung, besonders bei den Zeilenbauten und Punkthäusern im Bergl
• Einfachverglasung in Holzrahmen
• Einrohr-Heizungssysteme ohne Regelung

Ein iSFP für solche Gebäude zeigt in der Regel einen erheblichen Sanierungsbedarf. Gleichzeitig bieten gerade diese Gebäude das größte Einsparpotenzial. Eine schrittweise Sanierung über 15 Jahre kann den Energieverbrauch um 60 bis 80 Prozent senken.

In der Gartenstadt, wo der Bauverein Schweinfurt ab 1920 Häuser im Heimatschutzstil errichtete, kommt ein weiterer Aspekt hinzu. Einige dieser über 100 Jahre alten Gebäude stehen unter Denkmalschutz. Hier muss der Sanierungsfahrplan die Auflagen der Denkmalbehörde berücksichtigen, etwa bei der Fassadendämmung oder dem Fensteraustausch.

Im Stadtteil Haardt, ab 1965 mit Einfamilienhäusern gehobener Qualität entwickelt, ist der Sanierungsbedarf oft geringer, aber die 1970er-Bausubstanz zeigt nach über 50 Jahren typische Alterserscheinungen: blinde Isolierverglasung, durchfeuchtete Flachdachanschlüsse, veraltete Heizungsleitungen.

Wo liegen die Grenzen des Sanierungsfahrplans?

Der iSFP ist ein energetisches Planungsinstrument. Er hat klare Grenzen:

• Keine Bauschadenbewertung: Risse, Feuchteschäden, Holzschädlingsbefall oder Betonschäden werden nicht untersucht.
• Keine Statikprüfung: Ob eine Decke zusätzliches Dämmgewicht tragen kann, prüft der Energieberater nicht.
• Keine Ausführungsplanung: Der iSFP sagt, was gemacht werden soll, aber nicht im Detail wie. Die konstruktive Ausführung, etwa die Anschlussdetails einer Fassadendämmung, muss separat geplant werden.
• Keine Qualitätskontrolle: Der iSFP beschreibt den Soll-Zustand. Ob die beauftragten Handwerker die Maßnahmen fachgerecht umsetzen, prüft er nicht.

Genau an diesen Stellen setzt die Arbeit des Bausachverständigen an. Vor der Sanierung prüft er den baulichen Zustand und identifiziert versteckte Probleme. Während der Sanierung überwacht er die Ausführungsqualität. Nach der Sanierung dokumentiert er das Ergebnis. Diese baubegleitende Qualitätssicherung stellt sicher, dass die Maßnahmen aus dem Fahrplan auch wirklich den gewünschten Effekt erzielen.

Wie arbeiten Energieberater und Bausachverständiger zusammen?

Die sinnvollste Vorgehensweise für Eigentümer ist eine Kombination beider Fachleute. Der typische Ablauf sieht so aus:

1. Energieberater erstellt den iSFP: Energetische Bestandsaufnahme und Maßnahmenplanung.
2. Bausachverständiger prüft den baulichen Zustand: Vor der Umsetzung werden Bausubstanz, Feuchtigkeit, Tragfähigkeit und mögliche Schäden bewertet.
3. Gemeinsame Abstimmung: Falls der Bausachverständige Probleme findet, die vor der energetischen Sanierung behoben werden müssen, wird der Fahrplan angepasst.
4. Umsetzung mit Qualitätssicherung: Während der Bauphase begleitet der Sachverständige die Arbeiten und prüft die Ausführung.
5. Abschlussdokumentation: Beide Fachleute bestätigen, dass die Maßnahmen fachgerecht umgesetzt wurden.

Diese Zusammenarbeit kostet etwas mehr, verhindert aber die häufigsten Sanierungsfehler. Weitere Informationen zu unseren Leistungen finden Sie auf der Seite Leistungsübersicht.

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Häufige Fragen

Brauche ich einen Sanierungsfahrplan, wenn ich nur eine einzelne Maßnahme plane?

Zwingend erforderlich ist er nicht. Aber der iSFP-Bonus von fünf Prozent auf die Fördersumme macht ihn auch bei einer Einzelmaßnahme oft wirtschaftlich sinnvoll. Außerdem zeigt er, ob die geplante Maßnahme im Gesamtkontext des Gebäudes die richtige ist.

Erstellt ein Bausachverständiger den iSFP?

Nein. Der iSFP wird von einem qualifizierten Energieberater erstellt, der in der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes registriert ist. Der Bausachverständige ergänzt den Fahrplan durch die Bewertung der Bausubstanz und die Qualitätssicherung bei der Umsetzung.

Wie lange ist ein iSFP gültig?

Der iSFP hat keine formale Ablaufzeit. Die empfohlenen Maßnahmen sollten innerhalb von 15 Jahren umgesetzt werden, um den Förderbonus zu erhalten. Bei wesentlichen Änderungen am Gebäude oder nach mehr als zehn Jahren empfiehlt sich eine Aktualisierung.

Was kostet die Kombination aus iSFP und Bauzustandsprüfung?

Der iSFP wird durch BAFA-Zuschüsse gefördert. Die Kosten für eine Bauzustandsprüfung richten sich nach dem Umfang des Gebäudes. Allgemeine Informationen finden Sie auf unserer Kostenseite.

Kann ich auch ohne iSFP Fördermittel für die Sanierung beantragen?

Ja. Die meisten Förderprogramme für Einzelmaßnahmen (etwa Dachdämmung oder Fensteraustausch) können auch ohne iSFP beantragt werden. Allerdings entfällt dann der fünfprozentige iSFP-Bonus auf die förderfähige Summe.

Muss ich alle Maßnahmen aus dem iSFP umsetzen?

Nein. Der Fahrplan ist eine Empfehlung, keine Verpflichtung. Eigentümer können einzelne Maßnahmen umsetzen und andere zurückstellen. Der Förderbonus gilt für jede umgesetzte Maßnahme einzeln.

Was passiert, wenn der Bausachverständige vor der Sanierung Schäden findet?

Dann müssen diese Schäden vor oder parallel zur energetischen Sanierung behoben werden. Ein feuchter Keller muss abgedichtet werden, bevor die Kellerdecke gedämmt wird. Ein schadhafter Dachstuhl muss saniert werden, bevor die Dachdämmung aufgebracht wird. Der iSFP wird in solchen Fällen entsprechend angepasst.

Gilt der iSFP auch für denkmalgeschützte Gebäude?

Ja. Auch für Baudenkmäler kann ein iSFP erstellt werden. Der Energieberater berücksichtigt die Auflagen der Denkmalbehörde und passt die Maßnahmen entsprechend an. In Schweinfurt betrifft das rund 170 Baudenkmäler und sechs Denkmal-Ensembles.

Sie besitzen ein Gebäude für Schweinfurt oder Umgebung und planen eine Sanierung? Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. Als DEKRA-zertifizierter Sachverständiger beurteilt Jörg Aichinger den baulichen Zustand Ihres Gebäudes, bevor die Sanierung beginnt.