Immobilie vor dem Kauf prüfen lassen: Der Ablauf

Das Wichtigste in Kürze:

Die Prüfung einer Immobilie vor dem Kauf umfasst fünf Phasen: Kontaktaufnahme, Unterlagensichtung, Vor-Ort-Termin, schriftlicher Bericht und Nachbesprechung.
Ein DEKRA-zertifizierter Sachverständiger erkennt Mängel, die bei einer normalen Besichtigung verborgen bleiben.
Der Vor-Ort-Termin dauert je nach Objektgröße zwischen zwei und vier Stunden.
Über 50 Prozent des Gebäudebestands in Schweinfurt stammen aus dem Wiederaufbau nach 1945 und weisen typische Schwachstellen auf, die eine professionelle Prüfung besonders wichtig machen.
Der Bericht dokumentiert alle Befunde mit Fotos und Messwerten und eignet sich als Grundlage für Kaufpreisverhandlungen.

Wer eine Immobilie vor dem Kauf prüfen lässt, schafft die Grundlage für eine fundierte Kaufentscheidung. Für Schweinfurt und die Region Unterfranken ist die Bandbreite an Gebäudetypen groß: von verputztem Fachwerk im Zürch über Wiederaufbaubauten der 1950er Jahre in der Innenstadt bis hin zu den Zeilenbauten und Hochhäusern im Bergl. Jeder Gebäudetyp bringt eigene Risiken mit. In diesem Artikel erfahren Sie Schritt für Schritt, wie eine professionelle Hauskaufberatung abläuft und was Sie als Auftraggeber erwarten können.

Warum sollte man eine Immobilie vor dem Kauf professionell begutachten lassen?

Eine professionelle Begutachtung deckt Mängel und Risiken auf, die bei einer normalen Besichtigung nicht sichtbar sind. Das betrifft vor allem bauphysikalische Probleme wie Feuchtigkeit im Mauerwerk, Wärmebrücken, Schadstoffe oder statische Auffälligkeiten.

Die meisten Kaufinteressenten besichtigen ein Objekt ein- bis zweimal, oft gemeinsam mit dem Makler. Dabei fallen offensichtliche Dinge auf: der Zustand der Böden, die Optik der Fassade, das Alter der Fenster. Was dabei regelmäßig unentdeckt bleibt, sind die Dinge hinter der Oberfläche. Feuchtigkeit im Kellermauerwerk, mangelhafte Dachdämmung, veraltete Elektrik oder Risse in der Tragstruktur werden bei einer Standardbesichtigung nicht erkannt.

Ein Sachverständiger geht systematisch vor. Er untersucht das Gebäude nicht nach Optik, sondern nach bauphysikalischen und bautechnischen Kriterien. Dabei kommen Messgeräte zum Einsatz, die Feuchtigkeitswerte im Mauerwerk oder Temperaturunterschiede an der Gebäudehülle sichtbar machen. Das Ergebnis ist eine fundierte Einschätzung des tatsächlichen Gebäudezustands, auf deren Grundlage Sie eine informierte Kaufentscheidung treffen.

Gerade für Schweinfurt ist diese Prüfung besonders relevant. Die Bombenangriffe auf die Kugellagerindustrie 1943 bis 1945 zerstörten rund 50 Prozent der Wohngebäude. Der Wiederaufbau erfolgte unter Zeitdruck und mit den Materialien und Methoden der Nachkriegszeit. Viele dieser Gebäude wurden ohne Wärmedämmung, ohne ausreichende Kellerabdichtung und mit einfachen Betonfundamenten errichtet. Wer heute eine solche Immobilie kauft, muss wissen, welcher Sanierungsaufwand auf ihn zukommt.

Wie läuft die Kontaktaufnahme und Vorbereitung ab?

Der erste Schritt ist ein Telefonat oder eine Nachricht, in der Sie die Eckdaten der Immobilie schildern: Baujahr, Gebäudetyp, Stadtteil, ungefähre Größe und den Anlass Ihres Interesses.

Auf Basis dieser Informationen kann der Sachverständige einschätzen, worauf bei der Begutachtung besonders zu achten ist. Ein Fachwerkhaus im Zürch erfordert eine andere Prüfstrategie als eine Eigentumswohnung im Bergl oder ein Einfamilienhaus aus den 1970er Jahren in der Haardt.

Vor dem Ortstermin ist es hilfreich, wenn Sie folgende Unterlagen zusammenstellen:

Grundrisse und Baupläne, soweit vorhanden
Energieausweis
Angaben zu bereits durchgeführten Sanierungen oder Umbauten
Exposé des Maklers mit Objektbeschreibung und Fotos
Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen bei Eigentumswohnungen

Nicht alle Unterlagen sind zwingend erforderlich. Je mehr Informationen vorab vorliegen, desto gezielter kann der Sachverständige beim Ortstermin vorgehen. Besonders die Protokolle der Eigentümerversammlungen geben Aufschluss über bekannte Probleme, geplante Sanierungen und den Zustand der Instandhaltungsrücklage.

Details zu den einzelnen Prüfbereichen und unserem Leistungsumfang finden Sie auf unserer Seite zur Hauskaufberatung.

Was passiert beim Vor-Ort-Termin?

Der Vor-Ort-Termin ist das Kernstück der Begutachtung. Der Sachverständige untersucht das Gebäude systematisch von außen nach innen, vom Keller bis zum Dach.

Die Untersuchung beginnt mit der Gebäudehülle: Fassade, Dach, Fenster, Sockelbereich und Entwässerung. Risse in der Fassade, absandender Putz, fehlende Tropfkanten oder verstopfte Dachrinnen liefern erste Hinweise auf den Gesamtzustand und den Umfang des Instandhaltungsrückstaus.

Im Inneren prüft der Sachverständige Keller, Wohnräume, Bäder, Dachboden und Haustechnik. Dabei kommen verschiedene Messgeräte zum Einsatz:

Feuchtemessgeräte für Wände, Decken und Böden
Thermografie-Kamera zur Erkennung von Wärmebrücken und Undichtigkeiten
Rissbreitenlupen zur Bewertung von Mauerrissen
Endoskop-Kamera für die Untersuchung unzugänglicher Hohlräume

Für Schweinfurt gibt es bei der Begutachtung typische Schwerpunkte, die vom Stadtteil und Baujahr abhängen. Bei den Wiederaufbaubauten der 1950er Jahre in der Innenstadt und im Musikerviertel liegt der Fokus auf fehlender Wärmedämmung, mangelhafter Kellerabdichtung und dem Zustand der Haustechnik. Im Bergl, dem größten Arbeiterviertel der Stadt, treten bei den Zeilenbauten und Punkthäusern häufig Betonschäden, Flachdachprobleme und fehlende Dämmung auf. Im Zürch, dem ältesten Viertel mit verputztem Fachwerk, konzentriert sich die Prüfung auf Holzsubstanz, aufsteigende Feuchtigkeit und die Nähe zum Marienbach. Mehr zu Feuchtigkeitsproblemen finden Sie auf unserer Seite zu Feuchteschäden und Schimmel.

Der Termin dauert je nach Gebäudegröße zwischen zwei und vier Stunden. Sie sollten als Auftraggeber dabei sein. So können Sie direkt Fragen stellen und die Feststellungen des Sachverständigen vor Ort nachvollziehen.

Haben Sie Fragen zum Ablauf oder möchten einen Termin vereinbaren? Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Gespräch.

Was steht im Bericht und wie ist er aufgebaut?

Nach dem Ortstermin erhalten Sie einen schriftlichen Bericht, der alle Feststellungen dokumentiert und bewertet. Der Bericht ist so aufgebaut, dass auch bautechnische Laien ihn verstehen.

Ein vollständiger Bericht umfasst folgende Abschnitte:

Objektbeschreibung: Baujahr, Bauweise, Lage, Größe, Ausstattung und allgemeiner Erhaltungszustand.
Zustandsbewertung nach Gewerken: Dach, Fassade, Fenster, Keller, Haustechnik und Innenausbau, jeweils mit Zustandsbeschreibung und Fotos.
Mängelliste: Alle festgestellten Mängel mit Beschreibung, vermuteter Ursache und Dringlichkeitseinstufung.
Handlungsempfehlungen: Welche Maßnahmen kurzfristig, mittelfristig und langfristig notwendig sind.
Kostenschätzung: Grobe Einordnung des finanziellen Aufwands für notwendige Instandsetzungen.

Fotos und Messwerte untermauern die Feststellungen. Das ist besonders dann wichtig, wenn Sie den Bericht als Grundlage für Kaufpreisverhandlungen nutzen. Ein dokumentierter Sanierungsbedarf ist ein sachliches Argument, das Verkäufer und Makler ernst nehmen.

Den Bericht erhalten Sie in der Regel innerhalb von ein bis zwei Wochen nach dem Ortstermin. Bei zeitkritischen Kaufentscheidungen ist auch eine schnellere Bearbeitung möglich, etwa als Kurzgutachten mit den wichtigsten Feststellungen. Mehr dazu finden Sie auf unserer Seite zu Gutachten und Kurzgutachten.

Wie läuft die Nachbesprechung ab?

Die Nachbesprechung ist ein oft unterschätzter, aber wichtiger Teil des Prozesses. Der Sachverständige geht den Bericht mit Ihnen durch und beantwortet Ihre Fragen.

In der Nachbesprechung klären Sie, welche Mängel tatsächlich kaufentscheidend sind und welche sich mit vertretbarem Aufwand beheben lassen. Der Sachverständige ordnet die Befunde ein und gibt Ihnen eine ehrliche Einschätzung, ob der aufgerufene Kaufpreis im Verhältnis zum Gebäudezustand angemessen ist.

Bei Bedarf kann der Sachverständige Sie auch nach dem Kauf weiter begleiten, etwa bei der Planung und Überwachung von Sanierungsmaßnahmen. Gerade bei den Wiederaufbaubauten in Schweinfurt, bei denen oft mehrere Gewerke gleichzeitig sanierungsbedürftig sind, ist eine fachliche Begleitung sinnvoll. Informationen dazu finden Sie unter Sanierungsberatung.

Welche besonderen Risiken gibt es bei Immobilien für Schweinfurt?

Die Bausubstanz in Schweinfurt weist einige Besonderheiten auf, die bei der Begutachtung besondere Aufmerksamkeit erfordern.

Fehlende Kellerabdichtung: Viele Gebäude aus den 1950er und 1960er Jahren wurden ohne wirksame Horizontalsperre und ohne ausreichende Außenabdichtung errichtet. In der Main-Aue, wo der Grundwasserspiegel hoch liegt, führt das zu chronischer Kellerfeuchte. Die Sanierungskosten variieren erheblich je nach Verfahren, von der Injektion bis zur vollständigen Außenabdichtung.

Gipskeuper-Böden: Der tonreiche Untergrund im Schweinfurter Becken reagiert empfindlich auf Feuchtigkeitsschwankungen. Er quillt bei Nässe und schrumpft bei Trockenheit. Gips im Boden löst sich in Wasser. Beides verursacht Bodenbewegungen, die zu Setzungsrissen im Mauerwerk führen können. Bei Gebäuden mit sichtbaren Rissen sollte ein Sachverständiger beurteilen, ob die Setzungen abgeschlossen sind oder ob ein fortschreitender Prozess vorliegt.

Flachdächer unter Hitzebelastung: Unterfranken ist die wärmste und trockenste Region Bayerns. Die intensive Sonneneinstrahlung belastet Flachdachabdichtungen besonders stark. Bei Gebäuden mit Flachdach, wie den Punkthäusern und der 135 Meter langen Wohnscheibe im Bergl, ist der Zustand der Dachabdichtung ein zentraler Prüfpunkt. Mehr zu diesem Thema erfahren Sie unter Bauschaden-Bewertung.

Schadstoffbelastung in Nachkriegsbauten: In Gebäuden der 1960er und 1970er Jahre, insbesondere in den Wohnblöcken im Bergl und der Haardt, können asbesthaltige Baustoffe verbaut sein. Eternitplatten an Fassaden, Asbestpappen unter Fußböden und asbesthaltige Fliesenkleber kommen in dieser Bauepoche regelmäßig vor. Der Sachverständige erkennt verdächtige Materialien und empfiehlt bei Bedarf eine Laboranalyse.

Häufige Fragen

Wann im Kaufprozess sollte ich die Begutachtung beauftragen?

Idealerweise vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags. Vereinbaren Sie den Termin nach der zweiten Besichtigung, wenn ernsthaftes Kaufinteresse besteht. So haben Sie die Ergebnisse vor der notariellen Beurkundung vorliegen.

Muss der Verkäufer der Begutachtung zustimmen?

Ja, da der Sachverständige Zugang zum Gebäude benötigt. Die meisten Verkäufer stimmen zu, da eine Begutachtung Vertrauen in das Objekt signalisiert. Wenn ein Verkäufer die Begutachtung ablehnt, sollten Sie besonders vorsichtig sein.

Kann ich beim Ortstermin dabei sein?

Ja, das ist sogar empfehlenswert. So können Sie Fragen direkt stellen und die Befunde vor Ort nachvollziehen. Viele Auftraggeber lernen beim Ortstermin erstmals, worauf bei einem Gebäude wirklich zu achten ist.

Was kostet die Begutachtung einer Immobilie vor dem Kauf?

Die Kosten richten sich nach Objektgröße und gewünschtem Leistungsumfang. Einen Überblick finden Sie auf unserer Kostenseite. In jedem Fall stehen die Kosten in keinem Verhältnis zum finanziellen Risiko eines Fehlkaufs.

Prüft der Sachverständige auch die Haustechnik?

Ja, eine Sichtprüfung der Heizungsanlage, Elektroverteilung und Sanitärinstallation gehört zum Standard. Für eine vertiefte Prüfung einzelner Gewerke, etwa der Elektrik, kann ein Fachbetrieb hinzugezogen werden.

Wie kurzfristig kann ein Termin vereinbart werden?

In der Regel ist ein Termin innerhalb von ein bis zwei Wochen möglich. Bei dringenden Kaufentscheidungen finden wir oft auch kurzfristigere Lösungen.

Eignet sich die Begutachtung auch für Eigentumswohnungen?

Ja. Bei Eigentumswohnungen umfasst die Prüfung sowohl das Sondereigentum als auch das Gemeinschaftseigentum, soweit zugänglich. Die Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Höhe der Instandhaltungsrücklage sind dabei wichtige Zusatzinformationen.

Kann der Bericht als Grundlage für eine Kaufpreisverhandlung dienen?

Ja. Ein dokumentierter Sanierungsbedarf mit geschätztem Kostenrahmen ist ein sachliches Argument in der Preisverhandlung. Viele unserer Auftraggeber verhandeln auf dieser Basis erfolgreich einen niedrigeren Kaufpreis.

Sie möchten eine Immobilie für Schweinfurt und Umgebung vor dem Kauf prüfen lassen? Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular.