Sind Gutachterkosten steuerlich absetzbar?

Das Wichtigste in Kürze:

Gutachterkosten für vermietete Immobilien sind als Werbungskosten voll absetzbar.
Bei selbstgenutzten Immobilien greift unter bestimmten Voraussetzungen §35a EStG (Handwerkerleistungen).
Gutachten im Rahmen einer Erbschaft oder Scheidung können als außergewöhnliche Belastung geltend gemacht werden.
Die steuerliche Behandlung hängt vom konkreten Anlass des Gutachtens ab.
Eine Abstimmung mit dem Steuerberater vor der Beauftragung ist empfehlenswert.

Wer einen Bausachverständigen beauftragt, investiert in Sicherheit und fundierte Entscheidungen. Doch lassen sich die Gutachterkosten auch steuerlich geltend machen? Die Antwort hängt davon ab, zu welchem Zweck das Gutachten erstellt wird und wie die Immobilie genutzt wird. Für Immobilien für Schweinfurt gelten dabei die gleichen steuerlichen Regeln wie im restlichen Bundesgebiet. Die entscheidende Frage ist: Handelt es sich um eine berufliche oder private Veranlassung?

Wann sind Gutachterkosten als Werbungskosten absetzbar?

Werbungskosten liegen vor, wenn die Ausgaben im Zusammenhang mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung stehen.

Wenn Sie eine vermietete Immobilie besitzen und einen Sachverständigen beauftragen, können Sie die Kosten in der Regel in voller Höhe als Werbungskosten absetzen. Das gilt für verschiedene Gutachterleistungen:

Schadensgutachten zur Feststellung von Baumängeln an einer Mietimmobilie, etwa bei Feuchte- oder Schimmelschäden
Wertgutachten für die Finanzierung oder den Verkauf einer vermieteten Immobilie
Beweissicherungsgutachten bei Streit mit Handwerkern über Mängelbeseitigung an einem Mietobjekt
Sanierungsgutachten als Grundlage für Instandhaltungsmaßnahmen, die den Mietwert erhalten

Voraussetzung ist stets, dass ein direkter wirtschaftlicher Zusammenhang mit den Mieteinnahmen besteht. Die Kosten tragen Sie in der Anlage V Ihrer Einkommensteuererklärung ein. Wer etwa ein Mehrfamilienhaus im Schweinfurter Stadtteil Bergl vermietet und einen Sachverständigen mit der Begutachtung von Betonschäden an den Balkonen beauftragt, kann diese Kosten als Werbungskosten geltend machen.

Mehr zur Beauftragung und zum Ablauf erfahren Sie unter Gutachten und Kurzgutachten.

Gilt §35a EStG auch für Gutachterkosten?

Grundsätzlich ermöglicht §35a EStG eine Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen in selbstgenutzten Immobilien. Absetzbar sind 20 Prozent der Arbeitskosten, maximal 1.200 Euro pro Jahr.

Die Einordnung von Gutachterkosten unter §35a ist allerdings umstritten. Das Bundesfinanzministerium unterscheidet zwischen reinen Prüfleistungen und konkreten Handwerkerleistungen. Ein reines Wertgutachten fällt nach herrschender Rechtsauffassung nicht unter §35a, weil es sich um eine Beratungs- und nicht um eine Handwerkerleistung handelt.

Anders sieht es aus, wenn die Gutachtertätigkeit unmittelbar mit einer Handwerkerleistung verknüpft ist. Beispiele:

Ein Sachverständiger prüft die Ursache eines Wasserschadens und begleitet die anschließende Sanierung. Die Kosten für die Schadensaufnahme vor Ort können unter bestimmten Umständen unter §35a fallen.
Eine Bauthermografie als Vorbereitung einer energetischen Sanierung kann als Handwerkerleistung anerkannt werden, wenn sie von demselben Betrieb durchgeführt wird, der die Sanierung vornimmt.

Entscheidend ist, dass die Leistung im Haushalt des Steuerpflichtigen erbracht wird und per Überweisung bezahlt wird. Barzahlungen erkennt das Finanzamt nicht an.

Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Gespräch über die passende Leistung für Ihre Situation.

Können Gutachterkosten als außergewöhnliche Belastung gelten?

In bestimmten Sonderfällen lassen sich Gutachterkosten als außergewöhnliche Belastung nach §33 EStG absetzen. Das kommt in Betracht, wenn das Gutachten durch besondere Lebensumstände notwendig wird, die der Steuerpflichtige nicht selbst herbeigeführt hat.

Typische Fallkonstellationen:

Erbschaft: Ein Verkehrswertgutachten zur Bewertung einer geerbten Immobilie, wenn das Finanzamt den Wert zu hoch ansetzt und ein Gegengutachten erforderlich wird
Scheidung: Ein Wertgutachten im Rahmen des Zugewinnausgleichs, wenn sich die Parteien nicht auf einen Wert einigen können
Gerichtsverfahren: Gutachterkosten, die im Zusammenhang mit einem unverschuldeten Rechtsstreit stehen, etwa wenn ein Nachbar durch Baumaßnahmen Ihr Eigentum beschädigt

Bei außergewöhnlichen Belastungen zieht das Finanzamt eine zumutbare Eigenbelastung ab, die sich nach Einkommen und Familienstand richtet. Nur der darüber hinausgehende Betrag wirkt sich steuerlich aus.

Was gilt beim Hauskauf?

Die Hauskaufberatung ist für viele Immobilienkäufer die erste Berührung mit einem Sachverständigen. Steuerlich ist die Lage hier klar, wenn auch für Käufer oft enttäuschend.

Bei einer selbstgenutzten Immobilie sind die Gutachterkosten im Zusammenhang mit dem Kauf grundsätzlich nicht absetzbar. Sie zählen zu den Anschaffungsnebenkosten und sind privat veranlasst. Das gilt für die Hauskaufberatung ebenso wie für ein Verkehrswertgutachten vor dem Kauf.

Bei einer vermieteten Immobilie sieht es anders aus. Hier gehören Gutachterkosten zu den Anschaffungsnebenkosten, die über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden. Sie erhöhen die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung nach §7 EStG und wirken sich so über viele Jahre steuermindernd aus.

Wer eine Immobilie für Schweinfurt kauft und vermieten will, sollte also von Anfang an alle Belege sammeln. Neben den Gutachterkosten zählen auch Notargebühren, Grunderwerbsteuer und Maklerkosten zu den abschreibungsfähigen Anschaffungsnebenkosten.

Welche Besonderheiten gelten bei Schweinfurter Immobilien?

Die steuerlichen Regeln gelten bundesweit einheitlich. Allerdings gibt es bei Immobilien für Schweinfurt und Unterfranken Konstellationen, die häufiger auftreten als anderswo und steuerlich relevant werden können.

Nach der weitgehenden Zerstörung im Zweiten Weltkrieg wurden große Teile der Stadt in den 1950er Jahren wiederaufgebaut. Viele dieser Gebäude stehen heute vor umfangreichem Sanierungsbedarf. Vermieter, die einen Sachverständigen mit der systematischen Bestandsaufnahme beauftragen, um einen Sanierungsplan zu erstellen, können diese Kosten als Werbungskosten geltend machen.

Schweinfurt hat zudem 170 Baudenkmäler und 6 Denkmal-Ensembles. Bei denkmalgeschützten Gebäuden gelten erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten nach §7i EStG (Vermieter) bzw. §10f EStG (Selbstnutzer). Voraussetzung ist eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde. Ein Sachverständigengutachten zur Zustandserfassung vor der Sanierung gehört in der Regel zu den abzugsfähigen Kosten.

Die Lage am Main mit hohem Grundwasserspiegel führt außerdem dazu, dass Feuchtigkeitsprobleme in Schweinfurter Kellern besonders verbreitet sind. Gutachten zu Feuchtigkeitsschäden an vermieteten Objekten sind steuerlich absetzbar, ebenso wie die daraus resultierenden Sanierungsmaßnahmen.

Welche Belege brauche ich für das Finanzamt?

Damit das Finanzamt die Gutachterkosten anerkennt, sollten Sie folgende Unterlagen bereithalten:

Rechnung des Sachverständigen mit Angabe der erbrachten Leistung, Datum und Betrag. Bei §35a EStG muss die Rechnung Arbeits- und Materialkosten getrennt ausweisen.
Zahlungsnachweis per Überweisung. Barzahlungen werden bei §35a nicht anerkannt.
Dokumentation des Anlasses, etwa Kaufvertrag, Mietvertrag, Gerichtsbeschluss oder Erbschein.
Nachweis des Zusammenhangs zwischen Gutachten und Einkunftserzielung bei Werbungskosten.

Ein gut dokumentiertes Gutachten, wie es ein DEKRA-zertifizierter Sachverständiger erstellt, enthält alle relevanten Angaben bereits in der Rechnung und erleichtert die steuerliche Geltendmachung.

Häufige Fragen

Kann ich eine Hauskaufberatung steuerlich absetzen?

Bei selbstgenutzten Immobilien in der Regel nicht. Bei vermieteten Immobilien gehört die Hauskaufberatung zu den Anschaffungsnebenkosten und wird über die Nutzungsdauer abgeschrieben.

Sind Thermografie-Kosten absetzbar?

Bei vermieteten Immobilien ja, als Werbungskosten. Bei selbstgenutzten Immobilien kann die Thermografie unter §35a EStG fallen, wenn sie im Zusammenhang mit einer Handwerkerleistung steht.

Wie setze ich Gutachterkosten bei einer Erbimmobilie ab?

Ein Gegengutachten zum Finanzamt-Bescheid kann als außergewöhnliche Belastung gelten. Wird die geerbte Immobilie vermietet, sind Gutachterkosten Werbungskosten. Lassen Sie sich von einem Steuerberater zur optimalen Zuordnung beraten.

Muss ich die Rechnung per Überweisung bezahlen?

Für die Geltendmachung nach §35a EStG ist eine Überweisung zwingend erforderlich. Bei Werbungskosten wird Barzahlung akzeptiert, allerdings empfiehlt sich auch hier eine Überweisung als eindeutiger Nachweis.

Fallen Gutachterkosten unter die Anschaffungsnebenkosten?

Ja, wenn das Gutachten im direkten Zusammenhang mit dem Immobilienkauf steht. Bei vermieteten Objekten werden die Anschaffungsnebenkosten über die Gebäudeabschreibung berücksichtigt.

Kann ich die Kosten für ein Schimmelgutachten absetzen?

Bei vermieteten Immobilien ja, als Werbungskosten. Bei selbstgenutzten Immobilien möglicherweise als außergewöhnliche Belastung, wenn der Schimmelbefall die Gesundheit der Bewohner gefährdet und Sie den Schaden nicht selbst verursacht haben.

Welche Kosten kann ich bei einem denkmalgeschützten Gebäude absetzen?

Sanierungskosten an denkmalgeschützten Gebäuden sind erhöht absetzbar (§7i bzw. §10f EStG). Gutachterkosten, die der Zustandserfassung vor einer solchen Sanierung dienen, können zu den abzugsfähigen Kosten gehören. Eine Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde und dem Steuerberater ist erforderlich.

Brauche ich einen Steuerberater für die Absetzbarkeit?

Nicht zwingend, aber empfehlenswert. Die steuerliche Einordnung von Gutachterkosten ist komplex und hängt vom Einzelfall ab. Ein Steuerberater kann Ihnen helfen, alle Möglichkeiten auszuschöpfen und Fehler in der Steuererklärung zu vermeiden.

Sie planen ein Gutachten für eine Immobilie für Schweinfurt und möchten vorab wissen, welche Leistung für Ihren Fall die richtige ist? Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. Wir beraten Sie gerne.