Gutachter beim Hauskauf: Wer zahlt?

Das Wichtigste in Kürze:

• In der Regel zahlt derjenige den Gutachter, der ihn beauftragt. Beim Hauskauf ist das fast immer der Käufer.
• Der Verkäufer trägt die Gutachterkosten nur, wenn er selbst ein Verkehrswertgutachten in Auftrag gibt, etwa für die Preisfindung.
• Bei Erbschaft, Scheidung oder Zwangsversteigerung gelten besondere Regelungen zur Kostenverteilung.
• Gutachterkosten beim Kauf einer vermieteten Immobilie sind als Werbungskosten steuerlich absetzbar.
• Die Investition in eine professionelle Kaufberatung rechnet sich fast immer, da sie teure Folgekosten durch übersehene Mängel vermeidet.

Die Frage, wer den Gutachter beim Hauskauf bezahlt, beschäftigt viele Kaufinteressenten. Schließlich kommen zum Kaufpreis bereits Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerprovision hinzu. Da erscheint ein zusätzliches Gutachterhonorar zunächst als vermeidbare Ausgabe. Tatsächlich ist die Kostenfrage klar geregelt, und in den meisten Fällen lohnt sich die Investition deutlich. Dieser Artikel erklärt, wer in welcher Situation zahlt, ob die Kosten steuerlich geltend gemacht werden können und warum gerade für Schweinfurt eine Kaufberatung durch einen Bausachverständigen besonders sinnvoll ist.

Wer zahlt den Gutachter beim normalen Hauskauf?

Den Gutachter zahlt grundsätzlich derjenige, der ihn beauftragt. Beim klassischen Hauskauf ist das der Käufer. Es gibt keine gesetzliche Pflicht, einen Gutachter einzuschalten, und ebenso wenig eine Regelung, die den Verkäufer zur Kostenübernahme verpflichtet.

In der Praxis bedeutet das: Wenn Sie als Kaufinteressent eine Immobilie vor dem Erwerb von einem Sachverständigen prüfen lassen möchten, tragen Sie die Kosten selbst. Der Verkäufer muss dem Termin zustimmen und Zugang zur Immobilie gewähren, ist aber nicht verpflichtet, sich an den Kosten zu beteiligen.

Manche Käufer scheuen die Gutachterkosten, weil sie befürchten, das Geld zu verlieren, falls der Kauf nicht zustande kommt. Dieses Risiko besteht tatsächlich. Allerdings sind die Kosten für eine Hauskaufberatung überschaubar und stehen in keinem Verhältnis zu den Sanierungskosten, die ein übersehener Mangel verursachen kann. Ein feuchter Keller, ein befallener Dachstuhl oder veraltete Elektroleitungen können schnell fünfstellige Beträge kosten.

Wann zahlt der Verkäufer den Gutachter?

Der Verkäufer übernimmt die Gutachterkosten, wenn er selbst ein Gutachten in Auftrag gibt. Das kommt in folgenden Situationen vor:

• Preisfindung: Ein Verkäufer, der den Marktwert seiner Immobilie realistisch einschätzen möchte, beauftragt ein Verkehrswertgutachten. Die Kosten trägt er selbst, kann sie aber als Veräußerungskosten steuerlich geltend machen.
• Vermarktung: Manche Verkäufer legen ein Gutachten dem Exposé bei, um Vertrauen bei potenziellen Käufern zu schaffen und den geforderten Kaufpreis zu untermauern.
• Bankfinanzierung: Gelegentlich verlangt die finanzierende Bank des Käufers ein Gutachten. In seltenen Fällen übernimmt der Verkäufer die Kosten als Entgegenkommen, um den Verkauf zu beschleunigen.

Grundsätzlich gilt: Wer das Gutachten beauftragt, zahlt es. Eine Kostenaufteilung zwischen Käufer und Verkäufer ist möglich, aber unüblich und muss individuell vereinbart werden.

Auf unserer Kostenseite finden Sie eine Übersicht der verschiedenen Leistungen und deren Umfang.

Welche steuerlichen Möglichkeiten gibt es?

Ob und wie Gutachterkosten steuerlich absetzbar sind, hängt vom Zweck des Gutachtens und der Nutzung der Immobilie ab.

Vermietete Immobilien: Werbungskosten

Wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen und vermieten, sind die Gutachterkosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar. Das gilt sowohl für die Kaufberatung vor dem Erwerb als auch für spätere Gutachten, etwa bei Schadensbewertungen oder Sanierungsplanung.

Die Kosten werden in der Anlage V der Einkommensteuererklärung angegeben. Voraussetzung ist, dass die Vermietungsabsicht zum Zeitpunkt des Gutachtens nachweisbar besteht. Auch wenn der Kauf letztlich nicht zustande kommt, können die Kosten absetzbar sein, sofern die Vermietungsabsicht dokumentiert ist.

Selbstgenutzte Immobilien: Eingeschränkte Absetzbarkeit

Bei selbstgenutztem Wohneigentum sind Gutachterkosten grundsätzlich nicht steuerlich absetzbar. Eine Ausnahme besteht, wenn das Gutachten im Zusammenhang mit Handwerkerleistungen steht. Nach Paragraph 35a des Einkommensteuergesetzes können 20 Prozent der Arbeitskosten von Handwerkerleistungen von der Steuerschuld abgezogen werden, maximal 1.200 Euro pro Jahr. Ob ein Gutachterhonorar darunter fällt, ist in der Rechtsprechung nicht einheitlich geklärt. Die Anerkennung durch das Finanzamt hängt vom Einzelfall ab.

Außergewöhnliche Belastungen

In bestimmten Sonderfällen können Gutachterkosten als außergewöhnliche Belastung geltend gemacht werden, etwa wenn ein Gutachten Gesundheitsgefahren durch Schimmel oder Schadstoffe dokumentiert. Die steuerliche Anerkennung setzt voraus, dass die Kosten unvermeidbar waren und die zumutbare Eigenbelastung übersteigen.

Sonderfälle: Erbschaft und Scheidung

Bei Verkehrswertgutachten im Rahmen einer Erbschaft dienen die Kosten der Ermittlung des Nachlasswerts und können als Nachlassverbindlichkeit die Erbschaftsteuer mindern. Im Falle einer Scheidung sind Gutachterkosten Teil der Scheidungskosten und können unter bestimmten Umständen steuerlich berücksichtigt werden.

Haben Sie Fragen zur Beauftragung eines Sachverständigen? Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Gespräch.

Warum lohnt sich die Investition gerade für Schweinfurt?

Der Gebäudebestand in Schweinfurt hat regionale Besonderheiten, die eine professionelle Kaufberatung besonders wertvoll machen.

Die Bombenangriffe auf die Kugellagerindustrie im Zweiten Weltkrieg zerstörten rund 50 Prozent der Wohngebäude. Der schnelle Wiederaufbau der 1950er und 1960er Jahre brachte Gebäude hervor, die heute typische Schwachstellen aufweisen: fehlende oder mangelhafte Kellerabdichtung, keine Wärmedämmung, veraltete Haustechnik und einfache Betonkonstruktionen mit begrenzter Lebensdauer. Über die Hälfte des heutigen Gebäudebestands stammt aus dieser Epoche.

Dazu kommt der geologische Faktor: Schweinfurt liegt auf Gipskeuper-Böden, die bei wechselnder Feuchtigkeit quellen und schrumpfen. Das kann zu Setzungsrissen und Fundamentproblemen führen, die von außen oft nicht sofort sichtbar sind. Im Mainbogen sorgt ein hoher Grundwasserspiegel zusätzlich für erhöhte Kellerfeuchte.

Im Bergl mit seinen Zeilenbauten und Punkthochhäusern, in der wiederaufgebauten Altstadt und im Musikerviertel der 1920er Jahre sind versteckte Mängel statistisch wahrscheinlicher als in jüngeren Siedlungen wie der Eselshöhe. Ein Sachverständiger, der die regionalen Gegebenheiten kennt, kann gezielt nach den typischen Schwachstellen suchen und realistische Sanierungskosten einschätzen.

Die Kosten der Kaufberatung stehen dabei regelmäßig in einem günstigen Verhältnis zum Ergebnis. Ein rechtzeitig erkannter feuchter Keller kann Ihnen fünfstellige Sanierungskosten ersparen oder Ihnen eine solide Verhandlungsposition gegenüber dem Verkäufer verschaffen. Auch wenn keine gravierenden Mängel gefunden werden, liefert die Begutachtung eine fundierte Grundlage für Ihre Kaufentscheidung.

Was ist mit der Bank und der Finanzierung?

Bei der Immobilienfinanzierung spielt die Bewertung der Immobilie eine zentrale Rolle. Die Bank erstellt in der Regel eine eigene Wertermittlung, um den Beleihungswert festzulegen. Diese Bewertung dient ausschließlich der Bank und wird dem Käufer meist nicht vollständig zugänglich gemacht.

Ein unabhängiges Gutachten, das Sie als Käufer beauftragen, hat einen anderen Fokus. Es prüft den baulichen Zustand, identifiziert Mängel und Sanierungsbedarf und gibt eine realistische Einschätzung des Gebäudewerts. Dieses Gutachten können Sie der Bank als ergänzende Unterlage vorlegen. Manche Banken honorieren das mit besseren Finanzierungskonditionen, da ein geprüfter Zustand das Risiko für die Bank reduziert.

Die Kosten des Gutachtens fließen nicht in die Kaufnebenkosten im engeren Sinne ein und werden von der Bank nicht mitfinanziert. Sie müssen sie aus Eigenmitteln tragen.

Verwandte Themen

• Sachverständiger oder Architekt: Wer hilft wann?
• Zweitmeinung vom Gutachter: Wann ist das sinnvoll?
• DEKRA-zertifiziert oder öffentlich bestellt: Der Unterschied
• Versteckte Mängel beim Hauskauf: So schützen Sie sich

Häufige Fragen

Wer zahlt den Gutachter beim Hauskauf?

In der Regel zahlt der Auftraggeber. Beim Hauskauf ist das fast immer der Käufer, da er sich ein unabhängiges Bild vom Zustand der Immobilie verschaffen möchte. Der Verkäufer ist nicht verpflichtet, sich an den Kosten zu beteiligen.

Kann ich die Gutachterkosten vom Kaufpreis abziehen?

Nein, ein direkter Abzug vom Kaufpreis ist nicht möglich. Allerdings können die Ergebnisse eines Gutachtens als Verhandlungsgrundlage dienen. Werden Mängel festgestellt, lässt sich der Kaufpreis oft entsprechend reduzieren. Die Gutachterkosten amortisieren sich dann häufig um ein Vielfaches.

Sind Gutachterkosten steuerlich absetzbar?

Bei vermieteten Immobilien ja, als Werbungskosten. Bei selbstgenutztem Eigentum ist die Absetzbarkeit eingeschränkt und hängt vom Einzelfall ab. Im Rahmen von Erbschaft oder Scheidung gelten besondere Regelungen.

Wie viel kostet eine Kaufberatung durch einen Sachverständigen?

Die Kosten richten sich nach Umfang der Begutachtung, Größe und Zustand der Immobilie sowie der Art des gewünschten Ergebnisses. Eine mündliche Kaufberatung vor Ort ist günstiger als ein schriftliches Vollgutachten. Detaillierte Informationen finden Sie auf unserer Kostenseite.

Muss der Verkäufer den Gutachtertermin ermöglichen?

Der Verkäufer ist nicht gesetzlich verpflichtet, einem Gutachtertermin zuzustimmen. In der Praxis gewähren die meisten Verkäufer den Zugang, da eine Verweigerung bei Kaufinteressenten Misstrauen weckt. Ein seriöser Verkäufer hat nichts zu verbergen und profitiert selbst von einer transparenten Transaktion.

Zahlt die Versicherung den Gutachter bei Schäden?

Bei Versicherungsschäden, etwa durch Feuer oder Leitungswasser, beauftragt in der Regel die Versicherung selbst einen Gutachter. Als Geschädigter können Sie jedoch einen eigenen Sachverständigen hinzuziehen, dessen Kosten bei berechtigten Ansprüchen von der Versicherung erstattet werden. Eine professionelle Schadensdokumentation stärkt Ihre Position erheblich.

Kann der Verkäufer ein Gutachten verhindern?

Da der Verkäufer Eigentümer ist, kann er den Zugang zur Immobilie verweigern. Allerdings ist das ein ungewöhnlicher Schritt, der bei potenziellen Käufern berechtigte Zweifel am Zustand der Immobilie weckt. Bei einer Zwangsversteigerung ist die Besichtigung über das zuständige Amtsgericht geregelt.

Lohnt sich ein Gutachten auch bei Neubauten?

Ja. Auch bei Neubauten treten Baumängel auf, etwa bei Abdichtung, Wärmedämmung oder Estrich. Eine baubegleitende Qualitätssicherung deckt Mängel auf, solange sie noch vom Bauunternehmer behoben werden können.

Sie möchten eine Immobilie für Schweinfurt und Umgebung begutachten lassen? Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. Als DEKRA-zertifizierter Bausachverständiger beraten wir Sie unabhängig und sachkundig zu allen Fragen rund um den Immobilienkauf.