Das Wichtigste in Kürze:
- Die meisten Käufer achten bei Besichtigungen auf Optik und Raumaufteilung, übersehen aber bautechnisch relevante Warnsignale.
- Feuchtigkeitsspuren, Risse, ungewöhnliche Gerüche und provisorische Reparaturen verdienen besondere Aufmerksamkeit.
- Keller, Dachboden und Haustechnik werden bei Erstbesichtigungen häufig gar nicht angesehen.
- Eine systematische Checkliste hilft, unter dem Zeitdruck einer Besichtigung nichts Wesentliches zu vergessen.
- Manche Befunde kann nur ein Sachverständiger mit Messgeräten und Erfahrung zuverlässig einordnen.
Die erste Hausbesichtigung ist aufregend. Raumgefühl, Lichteinfall, die Vorstellung vom eigenen Garten. Doch genau in diesem Moment werden die Weichen für teure Fehlentscheidungen gestellt. Diese Checkliste für die Hausbesichtigung zeigt Ihnen 15 Punkte, die Laien regelmäßig übersehen, obwohl sie auf gravierende Mängel hinweisen können. Gerade bei Immobilien für Schweinfurt mit ihrer Nachkriegs-Bausubstanz lohnt sich ein genauer Blick.
Warum reicht der erste Eindruck bei einer Hausbesichtigung nicht aus?
Der erste Eindruck täuscht häufig. Frisch gestrichene Wände können Feuchtigkeitsflecken verbergen. Ein neuer Bodenbelag überdeckt möglicherweise schadhafte Estriche. Und ein aufgeräumter Keller lenkt davon ab, dass die Abdichtung schadhaft ist.
Verkäufer bereiten ihre Immobilie für Besichtigungen vor. Das ist verständlich und kein böser Wille. Aber es bedeutet, dass Sie als Käufer systematisch vorgehen müssen, um hinter die Oberfläche zu schauen. Die folgende Checkliste hilft Ihnen dabei.
Welche 15 Prüfpunkte übersehen Laien bei der Hausbesichtigung?
1. Kellerwände und Kellerboden. Gehen Sie in den Keller und schauen Sie nicht nur auf den Boden, sondern auf die Wände. Weiße Ausblühungen (Salzkristalle) an der Wandoberfläche deuten auf Feuchtigkeit hin. Abplatzender Putz, dunkle Verfärbungen oder ein muffiger Geruch sind weitere Warnsignale. In Schweinfurt ist Kellerfeuchte besonders verbreitet: Die Lage am Main sorgt in vielen Stadtteilen für einen hohen Grundwasserspiegel, und die Gipskeuper-Böden der Region verschärfen das Problem.
2. Geruch im gesamten Gebäude. Achten Sie bewusst auf Gerüche, wenn Sie einen Raum betreten. Muffiger, erdiger oder süßlicher Geruch kann auf Schimmelpilz, Feuchtigkeit oder Fäulnis hindeuten. Besonders in geschlossenen Räumen wie Keller, Abstellkammer und Dachboden. Wenn bei der Besichtigung stark gelüftet wurde oder Raumduft eingesetzt wird, sollten Sie hellhörig werden.
3. Risse in Wänden und Fassade. Nicht jeder Riss ist ein Problem. Haarrisse im Putz entstehen durch normale Materialbewegungen. Besorgniserregend sind dagegen Risse, die breiter als einen halben Millimeter sind, schräg oder treppenförmig verlaufen oder sich in der Nähe von Fenster- und Türstürzen befinden. Auf den tonreichen Gipskeuper-Böden rund um Schweinfurt sind Setzungsrisse keine Seltenheit, weil der Boden bei Trockenheit schrumpft und bei Nässe quillt. Mehr zum Thema finden Sie unter Bauschaden-Bewertung.
4. Fenster und Fensterlaibungen. Öffnen und schließen Sie mehrere Fenster. Lassen sie sich schwer bewegen, kann das auf verzogene Rahmen oder Setzungen im Mauerwerk hindeuten. Prüfen Sie die Fensterlaibungen (die Innenseiten der Fensteröffnungen) auf Verfärbungen oder abblätternden Putz. Das sind klassische Stellen für Kondenswasser und Schimmel, besonders bei den alten Einfachfenstern, die in Schweinfurter 1950er-Bauten noch häufig anzutreffen sind.
5. Dachboden und Dachkonstruktion. Viele Käufer betreten den Dachboden gar nicht. Dabei zeigt er viel über den Zustand des Hauses. Achten Sie auf Tageslicht, das durch Ritzen scheint (undichte Stellen), auf Wasserflecken an der Unterseite der Dacheindeckung und auf den Zustand der Holzkonstruktion. Dunkle Verfärbungen, weiche Stellen oder Fraßspuren können auf Holzschädlinge oder Fäulnis hinweisen. Mehr dazu auf unserer Seite zu Holzschädlingen im Dachstuhl.
Mehr zur professionellen Prüfung des Gebäudezustands erfahren Sie auf unserer Seite zur Hauskaufberatung.
6. Haustechnik: Heizung, Elektrik, Wasser. Fragen Sie nach dem Alter der Heizungsanlage und lassen Sie sich den Heizungskeller zeigen. Rost, Undichtigkeiten und veraltete Steuerungstechnik sind Hinweise auf baldigen Austauschbedarf. Bei der Elektrik achten Sie auf den Sicherungskasten: Sind noch Schmelzsicherungen (alte Keramik-Patronen) vorhanden, deutet das auf eine veraltete Elektroinstallation hin. In Nachkriegsbauten der 1950er und 1960er Jahre ist die Elektrik häufig noch im Originalzustand und entspricht nicht mehr den heutigen Sicherheitsstandards.
7. Fassade von außen. Treten Sie einige Schritte zurück und betrachten Sie das Gebäude von außen. Abplatzender Putz, Risse, Verfärbungen oder Algenbefall geben Hinweise auf den Zustand der Fassade. Im Schweinfurter Becken, der wärmsten und trockensten Region Bayerns, sind Putzfassaden durch die sommerliche Hitze besonderen Belastungen ausgesetzt.
8. Wasserflecken an Decken. Braune oder gelbliche Flecken an Zimmerdecken sind ein deutliches Zeichen für Wassereintritte, entweder von oben (undichtes Dach, defekte Leitungen im Obergeschoss) oder durch Kondenswasser. Fragen Sie gezielt nach der Ursache und ob sie behoben wurde.
9. Bodenunebenheiten. Legen Sie eine Wasserwaage auf den Boden oder rollen Sie einen runden Stift über die Fläche. Deutliche Unebenheiten können auf Setzungen im Untergrund, schadhafte Decken oder unsachgemäße Sanierungen hinweisen.
10. Außenanlagen und Entwässerung. Wohin fließt das Regenwasser? Stehen Pfützen an der Hauswand? Sind Fallrohre und Rinnen intakt? Eine mangelhafte Entwässerung ist eine der häufigsten Ursachen für feuchte Keller. Prüfen Sie auch, ob das Gelände zum Haus hin abfällt, denn dann fließt Oberflächenwasser direkt gegen die Kellerwand.
Kontaktieren Sie uns, wenn Sie bei einer Besichtigung unsicher sind, ob ein Befund problematisch ist.
11. Provisorische Reparaturen. Notdürftig verspachtelte Risse, überstrichene Feuchtigkeitsflecken oder mit Silikon abgedichtete Fugen, die eigentlich erneuert werden müssten: Provisorien verraten, dass ein Problem erkannt, aber nicht fachgerecht behoben wurde. Fragen Sie gezielt nach.
12. Nachbargebäude und Umgebung. Schauen Sie sich nicht nur das Haus, sondern auch die Nachbarschaft an. Baulärm, Gewerbe, stark befahrene Straßen oder geplante Bauvorhaben können den Wohnwert erheblich beeinflussen. In Schweinfurt gibt es stadteilabhängig sehr unterschiedliche Umgebungsbedingungen, vom ruhigen Eselshöhe bis zum verdichteten Bergl.
13. Balkone und Terrassen. Prüfen Sie den Zustand von Balkonen genau. Abplatzender Beton, rostige Bewehrungseisen und stehendes Wasser auf der Oberfläche sind Warnsignale. Balkonabdichtungen gehören zu den häufigsten Schwachstellen, besonders an Gebäuden aus den 1960er und 1970er Jahren. Mehr dazu unter Baumängel.
14. Schallschutz. Klopfen Sie an Wände zwischen Wohneinheiten. Hören Sie Nachbarn deutlich? Besonders in Mehrfamilienhäusern aus der Nachkriegszeit wurde der Schallschutz oft vernachlässigt. Die Zeilenbauten und Punkthäuser im Bergl sind dafür typische Beispiele.
15. Unterlagen und Dokumentation. Fragen Sie nach dem Energieausweis, nach Grundrissen, Baugenehmigungen und eventuellen Gutachten. Fehlen wesentliche Unterlagen, ist das kein gutes Zeichen. Bei denkmalgeschützten Gebäuden (Schweinfurt hat 170 Baudenkmäler und 6 Denkmal-Ensembles) brauchen Sie zusätzlich Informationen über bestehende Auflagen.
Was können Sie selbst erkennen, wofür brauchen Sie den Profi?
Mit dieser Checkliste können Sie die offensichtlichen Warnsignale bei einer Hausbesichtigung selbst erkennen. Das ersetzt allerdings keine professionelle Begutachtung.
Folgende Befunde kann nur ein Sachverständiger mit Fachwissen und Messgeräten zuverlässig bewerten:
- Das tatsächliche Ausmaß von Feuchtigkeit hinter Putz und Verkleidungen
- Die Ursache von Rissen (kosmetisch oder strukturell)
- Den Zustand verdeckter Bauteile wie Abdichtungen und Dämmung
- Wärmebrücken und Energieverluste (durch Bauthermografie)
- Den tatsächlichen Sanierungsbedarf und die zu erwartenden Kosten
Wenn Sie bei der Besichtigung auch nur einen der 15 Punkte als auffällig einschätzen, lohnt sich die Beauftragung eines DEKRA-zertifizierten Sachverständigen. Die Kosten dafür sind überschaubar im Vergleich zu den Risiken eines ungeprüften Kaufs. Informationen zum Ablauf finden Sie auf unserer Seite zur Bauzustandsprüfung.
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Häufige Fragen
Wie lange dauert eine gründliche Hausbesichtigung?
Planen Sie mindestens 60 bis 90 Minuten ein. Viele Erstbesichtigungen werden in 20 bis 30 Minuten abgehandelt. Das reicht nicht, um alle relevanten Punkte zu prüfen.
Soll ich bei der Erstbesichtigung schon einen Gutachter mitnehmen?
Das ist nicht zwingend notwendig. Nutzen Sie die Erstbesichtigung, um sich mit dieser Checkliste einen eigenen Eindruck zu verschaffen. Wenn die Immobilie grundsätzlich in Frage kommt, beauftragen Sie für den zweiten Termin einen Sachverständigen.
Was mache ich, wenn der Verkäufer den Keller nicht zeigen will?
Bestehen Sie darauf, alle Bereiche des Gebäudes zu sehen. Wenn der Zugang zu Keller, Dachboden oder Nebenräumen verweigert wird, sollten Sie vorsichtig sein. Das kann auf verborgene Mängel hindeuten.
Welche Werkzeuge sollte ich zur Besichtigung mitnehmen?
Hilfreich sind eine Taschenlampe (für dunkle Keller und Dachböden), ein Zollstock oder Maßband, eine kleine Wasserwaage und Ihr Smartphone für Fotos. Ein runder Stift zeigt Bodenunebenheiten.
Wie erkenne ich frisch übermalte Feuchtigkeitsschäden?
Achten Sie auf Farbunterschiede, ungleichmäßigen Glanz oder Stellen, die deutlich neuer gestrichen aussehen als die Umgebung. Manchmal sind auch Blasen unter der Farbe oder leichte Wölbungen tastbar.
Sind Risse an der Fassade immer ein Problem?
Nein, Haarrisse unter 0,2 Millimetern Breite sind bei Putzfassaden normal. Breitere Risse, treppenförmige Verläufe oder Risse, die sich über mehrere Geschosse ziehen, sollten von einem Sachverständigen bewertet werden.
Worauf muss ich bei Nachkriegsbauten besonders achten?
Bei Gebäuden aus den 1950er und 1960er Jahren, die für Schweinfurt den Großteil des Bestands ausmachen, sind fehlende Horizontalsperren, mangelhafte Wärmedämmung, veraltete Elektrik und schadhafte Flachdächer die häufigsten Probleme.
Kann ich die Checkliste auch für Eigentumswohnungen nutzen?
Ja, die meisten Punkte gelten auch für Eigentumswohnungen. Zusätzlich sollten Sie bei Wohnungen das Gemeinschaftseigentum prüfen: Treppenhaus, Keller, Dach und Fassade. Fragen Sie nach den Protokollen der Eigentümerversammlungen und der Höhe der Instandhaltungsrücklage.
Sie planen den Kauf einer Immobilie für Schweinfurt und möchten auf Nummer sicher gehen? Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. Wir begleiten Sie mit einer professionellen Hauskaufberatung.