Bausachverständiger beauftragen: So läuft es ab

Das Wichtigste in Kürze:

• Die Beauftragung eines Bausachverständigen beginnt mit einem kurzen Vorgespräch per Telefon oder E-Mail, in dem die Fragestellung und der Leistungsumfang geklärt werden.
• Vor dem Ortstermin sollten Sie vorhandene Unterlagen (Baupläne, Baubeschreibung, Fotos) bereitstellen und die relevanten Bereiche zugänglich machen.
• Der Ortstermin dauert je nach Aufgabe zwischen einer und vier Stunden. Der Sachverständige dokumentiert den Zustand mit Fotos, Messungen und Notizen.
• Nach dem Ortstermin erhalten Sie ein schriftliches Ergebnis: Stellungnahme, Kurzgutachten oder Vollgutachten, je nach Vereinbarung.
• In einer Nachbesprechung erläutert der Sachverständige die Ergebnisse und beantwortet offene Fragen.

Einen Bausachverständigen für Schweinfurt und die Region Unterfranken zu beauftragen, ist kein komplizierter Vorgang. Trotzdem sind viele Auftraggeber unsicher, was sie erwartet und wie sie sich vorbereiten sollten. Dieser Artikel beschreibt den Ablauf Schritt für Schritt, vom ersten Telefonat bis zur Nachbesprechung. So wissen Sie vorher, was auf Sie zukommt.

Schritt 1: Kontaktaufnahme und Vorgespräch

Der erste Schritt ist ein kurzes Gespräch per Telefon oder E-Mail. In diesem Vorgespräch geht es um drei Dinge:

Was ist das Problem oder die Fragestellung? Beschreiben Sie, was Sie beobachtet haben oder was Sie wissen möchten. Ein feuchter Keller, Risse in der Fassade, eine geplante Hauskaufentscheidung. Je konkreter Sie die Fragestellung formulieren, desto gezielter kann der Sachverständige arbeiten.

Was ist der Anlass? Brauchen Sie das Ergebnis für eine persönliche Entscheidung, für die Versicherung, für ein Gerichtsverfahren oder für das Finanzamt? Der Anlass bestimmt, welches Leistungsformat (Stellungnahme, Kurzgutachten, Vollgutachten) sinnvoll ist. Mehr zu den Unterschieden erfahren Sie auf unserer Seite zu Gutachten und Kurzgutachten.

Wie ist der zeitliche Rahmen? Steht ein Kaufvertragstermin bevor? Läuft eine Gewährleistungsfrist ab? Drängt die Versicherung auf eine Schadensmeldung? Zeitdruck beeinflusst die Terminplanung und den Leistungsumfang.

Das Vorgespräch ist unverbindlich und kostenlos. Es dauert in der Regel 10 bis 15 Minuten. Am Ende steht eine klare Vereinbarung, was geleistet wird, in welchem Umfang und mit welchem Ziel.

Schritt 2: Unterlagen zusammenstellen

Vor dem Ortstermin ist es hilfreich, vorhandene Unterlagen bereitzulegen. Nicht alles davon ist in jedem Fall nötig, aber alles, was vorhanden ist, erleichtert die Arbeit und kann den Aufwand reduzieren.

Hilfreiche Unterlagen sind:

• Baupläne und Grundrisse: Vor allem bei älteren Gebäuden geben die Pläne Aufschluss über Wandaufbauten, Deckenkonstruktionen und Leitungsführung. Bei den Wiederaufbaugebäuden der 1950er Jahre in Schweinfurt sind Originalpläne allerdings häufig nicht mehr vorhanden. Der Sachverständige arbeitet dann mit dem Bestand.
• Baubeschreibung: Wenn vorhanden, hilft sie bei der Einschätzung der verwendeten Materialien und Konstruktionen.
• Frühere Gutachten oder Berichte: Falls das Gebäude schon einmal begutachtet wurde, sind die Ergebnisse eine wertvolle Vergleichsgrundlage.
• Handwerkerrechnungen: Welche Arbeiten wurden wann ausgeführt? Das hilft bei der Einordnung von Schäden.
• Fotos: Dokumentation des Schadensverlaufs über die Zeit ist besonders wertvoll. Wann ist der Riss aufgetaucht? Wie hat sich der Feuchtefleck verändert?
• Energieausweis: Falls vorhanden, liefert er Informationen zum energetischen Zustand.

Wenn Sie keine Unterlagen haben, ist das kein Problem. Der Sachverständige erhebt den Befund vor Ort und zieht seine Schlüsse aus dem sichtbaren Bestand.

Schritt 3: Ortstermin vorbereiten

Damit der Ortstermin effizient abläuft, sollten Sie einige Vorbereitungen treffen:

• Zugang sicherstellen: Alle relevanten Bereiche müssen begehbar sein. Keller, Dachboden, Technikräume, Außenanlagen. Ein Kellerraum voller Kartons kann nicht vernünftig begutachtet werden.
• Schlüssel organisieren: Wenn Sie nicht Eigentümer sind (etwa als Kaufinteressent), klären Sie vorab den Zugang mit dem Verkäufer oder Makler. Der Sachverständige braucht freien Zugang zu allen Räumen.
• Strom und Wasser: Für bestimmte Messungen (Feuchtemessung, Blower-Door-Test, Thermografie) muss Strom vorhanden sein. Bei leerstehenden Gebäuden sollte der Stromanschluss aktiv sein.
• Persönlich anwesend sein: Sie müssen beim Ortstermin nicht dabei sein, es ist aber empfehlenswert. Der Sachverständige kann Ihnen vor Ort Befunde zeigen und erklären. Sie können Fragen stellen und Zusammenhänge besser nachvollziehen.

Mehr zur Vorbereitung bei einer Immobilienbesichtigung finden Sie auf unserer Seite zur Hauskaufberatung.

Schritt 4: Was passiert beim Ortstermin?

Der Ortstermin ist das Kernstück jeder Begutachtung. Was genau passiert, hängt von der Fragestellung ab. Einige Abläufe sind aber typisch.

Außenbegutachtung: Der Sachverständige beginnt in der Regel außen. Er prüft Fassade, Dach (soweit einsehbar), Sockel, Entwässerung, Geländeanschluss und Außenanlagen. Er achtet auf Risse, Verfärbungen, Ablösungen, Bewuchs und Verformungen. Bei den Nachkriegsbauten in Schweinfurt, die nach der weitgehenden Zerstörung im Zweiten Weltkrieg in einfacher Bauweise errichtet wurden, sind typische Auffälligkeiten an der Fassade: Putzrisse durch fehlende Dehnungsfugen, Feuchteflecken im Sockelbereich durch fehlende Abdichtung und Algenbefall durch mangelnde Wärmedämmung.

Innenbegutachtung: Im Gebäude prüft der Sachverständige systematisch Raum für Raum. Er achtet auf Risse, Verformungen, Feuchteflecken, Schimmelspuren, Zustand von Fenstern und Türen, Zustand der Böden und Decken, Funktionsfähigkeit der Haustechnik.

Keller: Der Keller ist häufig der aufschlussreichste Bereich. Hier zeigen sich Feuchteprobleme zuerst. In Schweinfurt ist die Kellerbegutachtung besonders relevant: Die Lage am Main bringt einen hohen Grundwasserspiegel in der Aue mit sich, und die Gipskeuper-Böden im Schweinfurter Becken verstärken Feuchteprobleme durch ihr Quell- und Schrumpfverhalten. Mehr dazu auf unserer Seite zur Beratung bei Feuchteschäden.

Dachboden: Von oben lassen sich Dachkonstruktion, Dämmung, Entwässerung und eventuelle Undichtigkeiten beurteilen. Bei Holzdachstühlen prüft der Sachverständige auch auf Holzschädlingsbefall.

Messungen: Je nach Fragestellung kommen technische Messgeräte zum Einsatz. Feuchtemessgeräte für Wände und Böden, Infrarotkameras für Wärmebrücken, Rissbreitenlupen für Rissanalysen. Die Ergebnisse werden dokumentiert und fließen in die Bewertung ein.

Dauer: Eine Hauskaufberatung dauert in der Regel zwei bis drei Stunden. Eine Schadensbegutachtung mit einzelnem Schadensbild dauert ein bis zwei Stunden. Bei komplexen Gebäuden oder mehreren Schadensbildern kann ein Ortstermin vier Stunden und länger dauern.

Kontaktieren Sie uns für eine Terminvereinbarung.

Schritt 5: Auswertung und Dokumentation

Nach dem Ortstermin wertet der Sachverständige die Befunde aus. Er sichtet die Fotos, ordnet die Messwerte ein, recherchiert bei Bedarf zu den verwendeten Baustoffen oder Konstruktionen und erstellt das vereinbarte Dokument.

Der Umfang der Dokumentation hängt von der vereinbarten Leistung ab:

• Bei einer Hauskaufberatung: Ein kompakter Bericht mit den wesentlichen Befunden, einer Bewertung des Gesamtzustands und einer Einschätzung der zu erwartenden Sanierungskosten.
• Bei einem Kurzgutachten: Ein strukturierter Bericht mit Befundaufnahme, Ursachenanalyse und Handlungsempfehlung zur konkreten Fragestellung.
• Bei einem Vollgutachten: Ein umfassendes Dokument mit detaillierter Befundaufnahme, vollständiger Ursachenanalyse, rechtlicher Einordnung und konkreten Sanierungsempfehlungen. Mehr dazu auf unserer Seite zur Bewertung von Bauschäden.

Die Bearbeitungszeit beträgt je nach Umfang wenige Tage (Stellungnahme), ein bis zwei Wochen (Kurzgutachten) oder zwei bis sechs Wochen (Vollgutachten). Bei dringendem Bedarf, etwa vor einem bevorstehenden Kaufvertragstermin, lässt sich der Zeitrahmen in der Regel verkürzen.

Schritt 6: Nachbesprechung

Nach der Fertigstellung des Berichts oder Gutachtens folgt eine Nachbesprechung. Diese kann persönlich, telefonisch oder per Videokonferenz stattfinden.

In der Nachbesprechung erläutert der Sachverständige:

• Die wesentlichen Befunde und ihre Bedeutung
• Die Ursachen eventueller Schäden
• Die empfohlenen Maßnahmen und deren Dringlichkeit
• Die zu erwartenden Sanierungskosten (als Größenordnung, nicht als verbindliches Angebot)

Sie können in der Nachbesprechung alle Fragen stellen, die sich aus dem Bericht ergeben. Der Sachverständige erklärt fachliche Zusammenhänge verständlich und hilft Ihnen, die richtigen Schlüsse zu ziehen.

Wenn sich aus der Begutachtung weiterer Handlungsbedarf ergibt, etwa eine vertiefende Untersuchung, eine Laboranalyse oder eine Thermografieuntersuchung, wird das in der Nachbesprechung besprochen. Die Entscheidung liegt bei Ihnen.

Was kostet die Beauftragung?

Die Kosten richten sich nach dem Leistungsumfang, der Größe des Gebäudes und der Komplexität der Fragestellung. Eine verbindliche Kostenschätzung erhalten Sie im Vorgespräch, bevor Sie den Auftrag erteilen. Allgemeine Informationen finden Sie auf unserer Kostenseite.

Wichtig: Es werden keine versteckten Kosten berechnet. Der vereinbarte Leistungsumfang ist die Grundlage für die Abrechnung. Sollte sich vor Ort herausstellen, dass der Aufwand deutlich größer ist als erwartet (etwa weil ein verdeckter Schaden weitere Untersuchungen nötig macht), wird das besprochen, bevor zusätzliche Leistungen erbracht werden.

Besonderheiten bei Gebäuden für Schweinfurt

Die Begutachtung von Gebäuden für Schweinfurt und Umgebung bringt einige regionale Besonderheiten mit sich, die der Sachverständige kennt und berücksichtigt.

Die Stadtteile unterscheiden sich stark in ihrer Bausubstanz. In Bergl, dem größten Arbeiterviertel mit Zeilenbau und den markanten Punkthäusern der 1960er Jahre, sind Betonschäden, Flachdachprobleme und fehlende Wärmedämmung typische Themen. In Zürch, dem ältesten Viertel mit verputztem Fachwerk aus dem 18. und 19. Jahrhundert, stehen Feuchteschäden und denkmalschutzrechtliche Fragen im Vordergrund. In der Gartenstadt, der ab 1920 vom Bauverein errichteten Siedlung im Heimatschutzstil, sind die über 100 Jahre alten Gebäude mit ganz eigenen Alterungserscheinungen zu beurteilen.

Die geologischen Bedingungen spielen ebenfalls eine Rolle. Die Gipskeuper-Böden im Schweinfurter Becken quellen bei Nässe und schrumpfen bei Trockenheit. Das verursacht Bodensetzungen und Risse in Fundamenten und Wänden, die anders bewertet werden müssen als Risse auf stabilem Untergrund. Der Sachverständige erkennt, ob ein Riss auf Gipskeuperbewegungen zurückzuführen ist oder andere Ursachen hat. Informationen zur Beweissicherung bei Rissschäden finden Sie auf unserer Website.

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Häufige Fragen

Muss ich als Käufer den Verkäufer informieren, dass ich einen Sachverständigen beauftrage?

Nein, das ist Ihre Entscheidung. In der Praxis ist es aber üblich, den Verkäufer oder Makler vorab zu informieren und den Zugang zum Gebäude abzustimmen. Die meisten Verkäufer reagieren darauf neutral oder positiv.

Wie kurzfristig ist ein Ortstermin möglich?

Das hängt von der aktuellen Auslastung ab. In der Regel ist ein Termin innerhalb von ein bis zwei Wochen möglich. Bei dringenden Fällen, etwa einem bevorstehenden Notartermin, lässt sich oft kurzfristiger ein Termin finden.

Kann der Sachverständige auch Handwerker empfehlen?

Ein unabhängiger Sachverständiger vermittelt keine Handwerkeraufträge und erhält keine Provisionen. Er kann aber allgemeine Hinweise geben, welche Gewerke für die empfohlenen Maßnahmen zuständig sind und worauf Sie bei der Auftragsvergabe achten sollten.

Was passiert, wenn beim Ortstermin nichts gefunden wird?

Dann ist das Ergebnis positiv: Das Gebäude befindet sich in einem guten Zustand. Sie zahlen für die erbrachte Leistung (Ortstermin und Dokumentation), nicht für das Ergebnis. Ein Gutachten mit dem Befund "keine Mängel festgestellt" ist ein gültiges und wertvolles Ergebnis.

Kommt der Sachverständige auch nach Schweinfurt, obwohl der Firmensitz in Bayreuth ist?

Ja. Das Leistungsgebiet umfasst Schweinfurt und die gesamte Region Unterfranken, einschließlich Würzburg, Bad Kissingen, Haßberge und Kitzingen. Ortstermine für Schweinfurt werden regelmäßig durchgeführt.

Brauche ich eine Vollmacht, wenn ich den Sachverständigen für eine fremde Immobilie beauftrage?

Für die Beauftragung selbst nicht. Sie beauftragen den Sachverständigen in Ihrem eigenen Namen. Für den Zugang zur Immobilie benötigen Sie allerdings die Zustimmung des Eigentümers oder Verfügungsberechtigten.

Kann ich den Sachverständigen auch nur für eine telefonische Ersteinschätzung kontaktieren?

Ja. Das Vorgespräch ist unverbindlich und kostenlos. In vielen Fällen lässt sich bereits am Telefon klären, ob überhaupt ein Ortstermin nötig ist oder ob eine andere Vorgehensweise sinnvoller wäre.

Was mache ich mit dem Gutachten, wenn ich mich gegen den Kauf entscheide?

Das Gutachten gehört Ihnen. Sie können es aufbewahren und bei einer späteren Kaufentscheidung als Vergleich heranziehen. Manche Käufer stellen dem Verkäufer das Gutachten zur Verfügung, das ist aber freiwillig.

Bereit für den ersten Schritt? Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. DEKRA-zertifizierter Sachverständiger Jörg Aichinger steht Ihnen für Schweinfurt und die Region Unterfranken zur Verfügung.